Vad händer med hyresavtalet om en bostad eller en lokal blir så skadad att den inte kan användas för sitt ändamål? Måste lägenheten vara totalförstörd för att inte kunna användas? I denna artikel för Lexnovas räkning redogör Aziza Örs och Magnus Strömqvist för vad som gäller, vilka hyresvärdens respektive hyresgästens rättigheter och skyldigheter är samt särskilt vad hyresvärden bör iaktta.
Om olyckan är framme kan en bostad eller en lokal bli så förstörd att kostnaden för att återställa den är avsevärd. Återställandet kan också ta mycket lång tid. Särskilt vid brand och vattenläckage tenderar skadorna att bli omfattande. För att det inte ska bli oskäligt betungande för hyresvärden finns det vissa bestämmelser i 12 kap. jordabalken, nedan kallad hyreslagen, som innebär en lättnad för hyresvärden i förhållande till vad som gäller vid mindre omfattande skador.
Hyreslagen använder ordet ”lägenhet” oavsett om en bestämmelse avser en bostadslägenhet eller en lokal. I denna expertkommentar använder vi också ordet lägenhet som ett samlat begrepp för både lokaler och bostadslägenheter då hyreslagen huvudsakligen inte gör någon åtskillnad mellan dem. Däremot finns vissa särregleringar vad gäller bostadslägenheter, som vi redogör för i slutet av kommentaren.
Om en lägenhet blir förstörd har lagstiftarna ansett att det är oskäligt att en fastighetsägare ska ha en skyldighet att bygga upp ett hus eller en lägenhet för att kunna uppfylla sin del av avtalet. Av 10 § hyreslagen framgår att hyresavtalet förfaller om lägenheten blir så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet. Med ”förfaller” avses att hyresavtalet upphör och att parterna befrias från att fullgöra de skyldigheter som framgår av hyresavtalet och av hyreslagen.
Av inledningen framgår att skador kan ha uppstått av eld eller vatten, men bestämmelsen är inte begränsad till dessa skadeorsaker. Således innefattas även skador som uppstår av andra anledningar som t ex ett jordskalv eller andra naturkatastrofer. Bestämmelsen kan även vara tillämplig om någon kör in ett fordon i lokalen. Enligt bestämmelsens ordalydelse gäller den endast om skadan uppstår innan hyresgästen har tillträtt lokalen, men av 12 § hyreslagen följer att den också gäller om skadan uppstår under hyrestiden.
Om hyresavtalet har förfallit på grund av skadorna behöver hyresavtalet inte sägas upp för att upphöra att gälla, utan det anses ha förfallit i och med att lägenheten har blivit förstörd. Det åligger däremot hyresvärden att informera hyresgästen om att hyresavtalet har förfallit.
Hyreslagen ger inte något tydligt svar på frågan ”hur förstörd” en lägenhet ska vara för att bestämmelsen i 10 § ska vara tillämplig – den anger endast att lägenheten ska vara så förstörd att den inte längre kan användas för det avsedda ändamålet. Vad som menas med det avsedda ändamålet" är vad parterna har kommit överens om att lägenheten ska användas till, t ex bostad, restauranglokal eller kontor.
Tre faktorer som har avgörande betydelse för bedömningen av om hyresavtalet har förfallit är
Det är inte nödvändigt att lägenheten ska vara totalförstörd i strikt bemärkelse för att hyresavtalet ska förfalla, men det ska röra sig om mycket omfattande skador. Trots omfattande skador kan hyresavtalet bestå om vissa rum i lägenheten fortfarande går att använda eller om lägenheten i vart fall inte har fått så omfattande skador att den inte går att använda i sin helhet för sitt ändamål.[1]
Om byggnaden med lägenheten har brunnit ner till grundplattan har hyresavtalet sannolikt förfallit.[2] Om byggnaden står kvar men lägenheten är helt urblåst med borttagna övergolv, innerväggar och puts, har hyresavtalet också sannolikt förfallit.[3] Stora skador på vitala byggnadsdelar, t ex bärande delar, är en omständighet som kan tala för att hyresavtalet har förfallit.[4] Att behöva utföra omfattande rivningsarbete för att avlägsna sot och röklukt kan också läggas till grund för att hyresavtalet har förfallit.[5]
Ju längre tid det skulle ta att återställa lägenheten, desto större är sannolikheten att hyresavtalet har förfallit. Det förutsätts att återställandetiden ska vara i vart fall flera månader.
Något som är värt att notera är att hyresavtalet förfaller även om det skulle vara hyresvärden som har orsakat skadorna och även då de har orsakats uppsåtligen eller av vårdslöshet.[6] Däremot kan det i ett sådant fall möjligen bli tal om ersättning för hyresgästen.
Vad gäller återställandekostnaden är det inte klarlagt hur hög den ska vara, för att hyresavtalet ska ha förfallit. Men man kan ha som utgångspunkt att det inte ska vara ekonomiskt försvarbart eller förnuftigt att återställa lägenheten för att hyresavtalet ska ha förfallit.[7] Det har dock ingen betydelse för bedömningen om hyresvärden återställer lägenheten, även om det inte skulle vara ekonomiskt försvarbart eller förnuftigt. Hyresavtalet har förfallit ändå.[8]
Av 10 § hyreslagen följer att hyresvärden måste meddela hyresgästen snarast möjligt att hyresavtalet har förfallit. Meddelandet kan skickas i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress (se 63 § hyreslagen). Hyreslagen anger inte vad som är ”snarast möjligt” och i viss doktrin har det dessutom angivits att meddelandet ska skickas ”genast”.
Vi anser dock att hyresvärden måste få skälig tid på sig att göra en bedömning av skadornas omfattning, hur omfattande återställandet blir och hur lång tid det tar samt även hur mycket återställandet kostar. Som vi har angivit ovan är omfattningen av skadan, tiden och kostnaden för återställandet parametrar som är relevanta för bedömningen av om avtalet har förfallit eller inte. Vi anser att vid den tidpunkt då hyresvärden gör bedömningen att hyresavtalet har förfallit, bör hyresgästen meddelas omgående. Då det inte finns några vägledande rättsfall går det inte att uttala sig med någon säkerhet om hur lång tid det tar innan hyresvärden blir ersättningsskyldig mot hyresgästen. Med hänsyn till osäkerheten är det vår rekommendation att agera snabbt.
Om hyresvärden påstår att hyresavtalet har förfallit på grund av skadorna kan en bostadshyresgäst få frågan prövad. Om hyresgästen ansöker hos hyresnämnden om att hyresvärden ska föreläggas att sätta lägenheten i avtalat skick, måste hyresnämnden, vid hyresvärdens invändning härom, pröva om hyresavtalet har förfallit.
Hyresgästen kan också vägra att flytta från lägenheten. Då behöver hyresvärden begära avhysning av hyresgästen och vid hyresgästens bestridande måste sedermera en domstol avgöra om hyresavtalet har förfallit. Undantaget är om det är fråga om ett lokalhyresavtal med skiljeklausul – i så fall är det skiljenämnden som gör den prövningen.
Om hyresgästen vägrar att flytta från lägenheten bör hyresvärden omgående – gärna i samband med informationen om att hyresavtalet har upphört – anmoda hyresgästen att tömma lägenheten på all sin egendom och avflytta från lägenheten.
Om hyresgästen inte gör detta är det viktigt att omgående ansöka om handräckning hos kronofogden eller väcka talan vid tingsrätten och yrka att hyresgästen ska förpliktas att omgående avflytta från lägenheten.
Det är mycket viktigt att hyresvärden inte skickar några fortsatta hyresavier till hyresgästen eftersom hyresgästen då kan hävda att det är tecken på att hyresförhållandet fortfarande består, alternativt att ett nytt avtal har tecknats. Det är därför viktigt att hyresvärden instruerar sin ekonomiadministration eller ekonomiska förvaltare att inte skicka ut några nya hyresavier.
Hyresgästen har rätt till ersättning för skada i två situationer, vilka båda framgår av 10 § första stycket hyreslagen. Den första situationen är om hyresvärden är vållande till händelsen, t ex om hyresvärden har varit vårdslös. Även fall av uppsåt omfattas av denna situation.
Utgångspunkten i bedömningen om hyresvärden har varit vållande till händelsen eller inte, är om hyresvärden har varit aktsam. I aktsamhetsbedömningen vägs många olika faktorer in såsom t ex vilka installationer som valts, hur huset bör inspekteras för att upptäcka säkerhetsrisker eller hur huset bör underhållas för att undvika sådana risker.
För det fall hyresvärden har känt till en brist som potentiellt kan bli av allvarligare slag, kan det antas att hyresvärden är vårdslös om denne inte vidtar åtgärder för att avhjälpa bristen utan dröjsmål. Samma sak gäller när hyresvärden borde ha upptäckt en brist som kan leda till att huset förstörs och åtgärder för att avhjälpa bristen inte vidtas utan dröjsmål. Hyresvärden har i det senare fallet en plikt att föra frågan framåt på ett effektivt sätt, liksom att utreda saken.
Ibland kan det vara komplicerat att avgöra hur allvarlig skaderisken är. Till sin hjälp kan hyresvärden därför beakta följande: Hur stor är risken för skada, vilken skada kan inträffa om risken förverkligas, vilka kostnader och olägenheter krävs för att avvärja risken och vilka möjligheter hyresvärden hade att inse detta. Som exempel kan nämnas ett hovrättsavgörande, som gällde att vatten hade trängt in i en källarlokal genom fastighetens grundmur. Hyresvärden ansågs ha bort upptäcka ett hål i en takränna som tillsammans med andra samverkande orsaker lett till skadan.[9]
Den andra situationen som hyresgästen har rätt till ersättning för är om hyresvärden inte snarast möjligt lämnar ett meddelande till hyresgästen om att avtalet har förfallit. I denna del hänvisar vi till vad vi skrivit ovan under rubriken ”Hyresvärdens informationsplikt”.
En hyresgäst som har rätt till ersättning för sin skada har rätt till ersättning för det positiva kontraktsintresset. Det innebär att hyresgästen ska sättas i samma läge som om avtalet fullgjorts. För lokalhyresgäster är det ofta fråga om direkta förluster, vinst som hyresgästen skulle ha gjort om verksamheten hade kunnat fortsätta bedrivas i lokalen, stilleståndsersättning, rörelseskada, flyttkostnader o s v. När det gäller bostadshyresgäster handlar det ofta om mindre belopp i jämförelse med lokalhyresgäster.
När det gäller situationer där hyresgästen har rätt till ersättning på grund av att hyresvärden inte har lämnat meddelande om händelsen till hyresgästen snarast möjligt, är det vår bedömning att ett försenat meddelande endast torde leda till skadeståndsskyldighet för den skada som uppstår på grund av förseningen.
Från och med den 1 januari 2022 gäller mer förmånliga regler för bostadshyresgäster vars avtal har förfallit på grund av att lägenheten har förstörts. Till skillnad från tidigare kan hyresgästen numera ha rätt till ett nytt hyresavtal när lägenheten har förstörts, vilket framgår av 10 § tredje stycket hyreslagen. De nya bestämmelserna gäller inte t ex för lokaler eller kooperativ hyresrätt. De gäller inte heller vid uthyrning av egenägd bostad, under de två första åren vid andrahandsupplåtelse eller när hyresrätten är förverkad.
Syftet med de nya reglerna är att genom hyreslagen, som är en skyddslagstiftning, ytterligare skydda hyresgästernas rätt till att även innefatta när lägenheten förstörs. I bedömningen ska en lämplig avvägning mellan hyresgästens och hyresvärdens intressen göras. Lagstiftarna menar att utgångspunkten bör vara vad man bör kunna förvänta sig att en seriös hyresvärd gör även utan någon lagregel.
Om lägenheten förstörs på så sätt att den inte kan användas som bostad har hyresgästen, om det är skäligt, rätt att bli erbjuden en ny lägenhet när en lägenhet blir tillgänglig för upplåtelse, enligt 46 a § hyreslagen.
Vid bedömningen av vad som är skäligt ska samtliga omständigheter beaktas som väger till båda parternas fördel och nackdel. Om hyresgästen har behov av lägenheten och inte andra skäl talar emot hyresgästen bör en hyresvärd som yrkesmässigt bedriver uthyrningsverksamhet, i normalfallet, vara skyldig att erbjuda hyresgästen ett nytt hyresavtal om bostadslägenhet blir tillgänglig.
I bedömningen ska hyresgästens bostadsbehov vägas mot hyresvärdens intressen att förfoga över sin egendom. Även parternas personliga och ekonomiska förhållanden kan vägas in i bedömningen. Exempelvis ska beaktas om hyresgästen har behov av en lägenhet och om denne har svårt att lösa sin bostadssituation på egen hand, vilket innebär att situationen på bostadsmarknaden får betydelse. Vidare beaktas i vilken utsträckning hyresgästen använt lägenheten, om hyresgästen har misskött sig till den grad att avtalet kan sägas upp, om hyresrätten är förverkad o s v. Om hyresgästen har vållat händelsen torde hyresvärden inte vara skyldig att erbjuda hyresgästen ett nytt hyresavtal.
Hyresvärden ansvarar för att hyresgästen erbjuds ett nytt avtal och bär bevisbördan för att så har skett. Av denna anledning rekommenderar vi att erbjudandet sker skriftligt. Erbjudandet ska vara tillräckligt specifikt för att hyresgästen ska kunna svara jakande eller nekande. För innehållet av erbjudandet kan ledning hämtas från information som vanligen lämnas i uthyrningsannons av lägenheter.
Erbjudandet ska avse den förstörda lägenheten i återställt skick eller en annan likvärdig lägenhet. Hyresvärden har en frihet att själv bestämma om en förstörd lägenhet ska återställas eller inte. Erbjudande om att hyra den förstörda lägenheten i återställt skick är alltid att anse som en likvärdig lägenhet, om inte den återställda lägenheten har genomgått väsentliga förändringar såsom t ex att den har delats upp eller slagits samman med en annan lägenhet. När det gäller erbjudande om en annan likvärdig lägenhet kan en hyresgäst komma att behöva acceptera att vissa skillnader måste godtas i fråga om läge, standard och storlek. Det förutsätts att den hyra som begärs för lägenheten är skälig enligt hyreslagen, men om den nya hyran är mycket högre än den förstörda lägenhetens hyra kan det vara en indikation på att lägenheten inte är likvärdig.
För det fall hyresgästen nekar ett erbjudande som hyresvärden lämnat till hyresgästen, eller inte svarar på erbjudandet inom skälig tid, har hyresvärden uppfyllt sin förpliktelse att erbjuda hyresgästen ett nytt avtal. Det finns inget uttryckt om hur lång skälig tid är i denna angelägenhet, men vägledning bör kunna hämtas utifrån vad som är brukligt på hyresmarknaden.[10]
Om hyresgästen vill bli erbjuden ett nytt hyresavtal ska vederbörande, senast inom tre månader från det att avtalet förföll, lämna ett meddelande till hyresvärden om detta. När det gäller meddelandet finns det inget krav på skriftlighet, men av bevisskäl är det att föredra. Det får anses tillräckligt att meddelandet utformas på så sätt att hyresgästen gör klart att denne vill bli erbjuden ett nytt avtal.
Tidsfristen börjar löpa från den dag hyresavtalet förföll. Det är dock inte alltid självklart när detta sker. Vid ett utdraget händelseförlopp får tiden räknas från den dag då det stod klart att lägenheten inte längre kunde användas för sitt ändamål, d v s dagen då lägenheten ansågs som förstörd i lagens mening. Vid en tvist om huruvida avtalet har förfallit, får fristen utgå ifrån den dag då denna fråga avgjorts genom dom eller beslut som vunnit laga kraft.
En hyresgäst som underlåter att meddela hyresvärden om sin önskan att bli erbjuden ett nytt hyresavtal inom fristen, mister rätten till ett nytt avtal.[11]
Om hyresvärden och hyresgästen inte kommer överens kan hyresgästen, med stöd av 46 b § hyreslagen, vid hyresnämnden ansöka om att hyresvärden ska föreläggas att erbjuda hyresgästen ett nytt avtal enligt 46 a § hyreslagen. Föreläggandet ska vara begränsat till viss tid och får inte gälla längre än två år. Ett föreläggande får förenas med vite.
Hyresgästens ansökan ska avslås om hyresgästen inte har meddelat hyresvärden sin önskan att bli erbjuden ett nytt avtal inom den lagstadgade fristen. Likaså om hyresgästen har tackat nej till hyresvärdens erbjudande. I vissa situationer kan det vara skäl att avslå ansökan även om hyresgästen begär ett föreläggande, trots att det inte råder tvist om frågan.
I denna process kan hyresnämnden ange vilka krav en lägenhet ska uppfylla för att vara likvärdig.
Hyresnämndens beslut kan överklagas.[12]
Om det finns särskilda skäl för det kan hyresnämnden, på hyresgästens begäran med stöd av 46 b § hyreslagen, förbjuda hyresvärden att upplåta en viss lägenhet som bostad till någon annan för tiden till dess att frågan avgjorts genom ett beslut som vunnit laga kraft eller något annat beslutas. Ett föreläggande om förbud kan förenas med vite. Om omständigheterna i ärendet ger stöd för att hyresvärden kommer att följa förläggandet utan vite, är det skäl för att inte förena föreläggandet med vite.
Förbudet måste avse en specifik lägenhet som kan identifieras. Förbudet ska syfta till att skydda hyresgästen från att dennes rätt går förlorad genom hyresvärdens disposition och förutsätter att det föreligger särskilda skäl. Om det går att anta att hyresvärden kan komma att disponera över lägenheten, t ex på grund av att hyresvärden har vidtagit förberedande åtgärder för en upplåtelse eller att hyresvärden har uttalat en sådan avsikt, kan det bli aktuellt med förbud. Det ska dock dessutom vara av särskild betydelse för hyresgästen att ett förbud meddelas för att dennes rätt ska vara bevarad. Det innebär att hyresgästen i princip bara kan efterfråga en specifik lägenhet.
I vissa situationer kan hyresvärden omintetgöra hyresgästens rätt genom att disponera över lägenheten. Det gäller framför allt när det i praktiken endast är en lägenhet som kan komma i fråga, t ex när den enda hyresrätten i en bostadsrättsförening har förstörts.[13]
Som framgår ovan har hyresvärden möjlighet att göra gällande att hyresavtalet har förfallit om lägenheten är så förstörd att den inte längre kan användas för det avsedda ändamålet. Som hyresvärd är det viktigt att bestämma sig snabbt om man ska göra gällande att hyresavtalet har förfallit. Vidare måste hyresgästen informeras skyndsamt.
Det är inte ovanligt att hyresgästen påstår att hyresavtalet inte har förfallit och att hyresvärden är skyldig att återställa lägenheten. Det är därför viktigt att snarast utreda omfattningen av skadorna och säkerställa bevisning genom protokoll med bilder från en skadebesiktning. Ta gärna kompletterande bilder och även filmer.
Om avtalet har förfallit har en lokalhyresgäst inte rätt till ett nytt avtal, men det har en bostadshyresgäst om det är skäligt. I en sådan situation ska hyresvärden erbjuda hyresgästen ett nytt avtal avseende en likvärdig lägenhet så snart en sådan blir tillgänglig. Om hyresgästen förhåller sig passiv genom att neka hyresvärdens erbjudande, inte svarar på hyresvärdens erbjudande inom skälig tid eller inte informerar hyresvärden om sin vilja att få ett nytt hyresavtal inom tre månader från det att avtalet förföll, mister vederbörande sin rätt till nytt avtal.
Hyresgästen kan vända sig till hyresnämnden för att få rätten till ett nytt avtal prövad eller få ett förläggande att vid vite förbjuda hyresvärden att upplåta en specifik lägenhet.
[1] SvJT 1946 ref s. 47.
[2] RH 2009:28.
[3] RBD 10:92.
[4] Svea hovrätts dom den 14 november 2003 i mål T 5791-02 och Svea hovrätts dom
den 27 oktober 2020 i mål T 3404-19.
[5] Svea hovrätts dom den 15 mars 2017 i mål T 3961-16.
[6] RBD 10:92.
[7] Hovrätten för Västra Sveriges dom den 28 maj 2004 i mål nr T 1513-04.
[8] RH 2009:28 och Svea hovrätts dom den 17 april 2009 i mål nr T 7441-07.
[9] RH 1982:113.
[10] Prop. 2020/21:201 s. 59-63.
[11] Prop. 2020/21:201 s. 62–63 och 69.
[12] Prop. 2020/21:201 s. 63–64.
[13] Prop. 2020/21:201 s. 65–66.