Inlösen och expropriation är två relaterade begrepp som avser situationen när äganderätten till en fastighet övergår med ett inslag av tvång, antingen från förvärvarens, oftast staten eller en kommun, eller fastighetsägarens sida.
Inlösen är en rättighet för fastighetsägaren som regleras i plan- och bygglagen (PBL). Denna rättighet uppkommer när ett beslut, vanligtvis kommunalt, påverkar fastighetsägarens användning av fastigheten på ett så inskränkande sätt att det inte är skäligt att fastighetsägaren ska tvingas behålla äganderätten till hela eller del av fastigheten. Detta uttrycks i lagen som att markanvändningen synnerligen ska försvåras genom beslutet. Sådana beslut som kan ge en fastighetsägare rätt att begära inlösen av mark är bland annat när bygglov för återuppförande, marklov eller rivningslov vägras. En fastighetsägare har även rätt att begära inlösen för mark som enligt detaljplan ska användas för vissa allmänna eller gemensamma ändamål.
När de ovan nämnda förutsättningarna är uppfyllda har alltså en fastighetsägare rätt att begära inlösen av den påverkade marken. Detta innebär att kommunen är skyldig att lösa in marken från fastighetsägaren, alltså förvärva marken. Den ersättning som ska utgå för marken bestäms enligt expropriationslagen och motsvarar marknadsvärdet och ersättning för eventuella ekonomiska skador som fastighetsägaren drabbas av till följd av beslutet som lett till begäran om inlösen.
Expropriation är den andra sidan av myntet och reglerar den omvända situationen från inlösen, alltså när staten tvångsförvärvar äganderätten, eller vissa andra rättigheter, till en fastighet från fastighetsägaren. Reglerna om expropriation återfinns i expropriationslagen.
Expropriation får endast ske för att uppnå vissa i lag angivna allmänna ändamål, så som att uppföra anläggning för samfärdsel, transport eller annan kommunikation, eller för att tillgodose behov av elektrisk kraft, vatten, värme eller annan likartad nyttighet. Även om det föreligger ett sådant intresse som framgår ovan måste även en proportionalitetsbedömning göras i varje fall, vilket innebär att ändamålet inte bör tillgodoses på annat sätt och att olägenheterna med anledning av expropriationen inte ska överväga de fördelar som kan vinnas genom att den utförs.
Frågor om expropriationstillstånd prövas formellt hos regeringen som huvudregel, men genom delegationsbeslut har länsstyrelserna och lantmäterimyndigheten getts behörighet att pröva dessa frågor, vilket i praktiken är den instans där dessa frågor oftast prövas.
Om ett expropriationsbeslut meddelas har fastighetsägaren rätt till ersättning. Ersättningen utgår som en löseskilling motsvarande fastighetens marknadsvärde eller, om expropriation skett av del av fastighet, som en intrångsersättning motsvarande den minskning av fastighetens marknadsvärde som skett. Utöver detta utgår ett schablonpåslag om 25 % av löseskillingen respektive intrångsersättningen, genom vilket hänsyn tas till att försäljningen inte sker frivilligt. Fastighetsägaren har även rätt till ersättning för den skada som uppkommer genom expropriationsbeslutet.
Landahl biträder fastighetsägare som antingen blivit utsatta för ett expropriationsbeslut eller vill utnyttja sin rätt till inlösen med samtliga frågor som kan tänkas uppkomma. Vi företräder även fastighetsägare så som ombud i tvist med anledning av dessa frågor.