Havs- eller sjöutsikt brukar vara av stor betydelse för fastighetsägare. Om en granne söker bygglov för en byggnation som gör att sådan utsikt begränsas eller riskerar att försvinna helt är det nog många som hoppas på avslag. Skulle bygglovet ändå beviljas finns vissa möjligheter att få beslutet upphävt, på grund av att byggnationen genom sin påverkan på utsikten medför en betydande olägenhet. Men vad är det då som krävs? För Lexnovas räkning går Camilla Adell igenom praxis kring utsiktens betydelse i bygglovsärenden.
För att bygglov ska beviljas för en sökt åtgärd krävs enligt plan- och bygglagen (2010:900) bland annat att åtgärden inte strider mot detaljplan, eller – om detaljplan inte finns, att åtgärden inte strider mot områdesbestämmelser eller kräver planläggning. Utöver dessa krav finns även vissa allmänna krav i 2 kap. plan- och bygglagen som behöver uppfyllas för att bygglov ska beviljas. Ett av dessa krav finns i 2 kap. 9 § plan- och bygglagen, som anger att lokalisering, placering och utformning av byggnadsverk inte får ske så att den avsedda användningen eller byggnadsverket kan medföra sådan påverkan på omgivningen som innebär fara för människors hälsa och säkerhet eller betydande olägenhet på annat sätt. Innehållet i bestämmelsen brukar kallas för omgivningskravet.
I den äldre plan- och bygglagen (1987:10) fanns motsvarande krav i 3 kap. 2 §, som föreskrev att byggnader ska placeras och utformas så att de eller deras avsedda användning inte inverkar menligt på trafiksäkerheten eller på annat sätt medför fara eller betydande olägenhet för omgivningen.
Enligt specialmotiveringen till 3 kap. 2 § äldre plan- och bygglagen utgör omgivningskravet ”grundförutsättningarna för att mark skall få användas för bebyggelse” (prop. 1985/86:1 s. 484). Redan av detta uttalande går det att dra slutsatsen att lagstiftaren har ansett att omgivningskravet ska ges stor betydelse vid bedömningen av ansökningar om bygglov. Dessutom har lagstiftaren även gjort klart att det krav som omgivningskravet innebär på placering och utformning av byggnader även omfattar grannars utsikt. I specialmotiveringen till 3 kap. 2 § äldre plan- och bygglagen anges att sådana förhållanden som ska beaktas inom prövningen av omgivningskravet är till exempel ”olägenheter för grannar i form av skymd sikt eller sämre ljusförhållanden” (prop. 1985/86:1 s. 484).
I förarbetena till 2 kap. 9 § plan- och bygglagen framgår att denna bestämmelse inte ska innebära någon förändring i förhållande till vad som gällt tidigare enligt den äldre plan- och bygglagen då det kommer till frågan om vad som är en betydande olägenhet (prop. 2009/10:170 s. 168 och s. 417).
I RÅ 1991 ref. 46 hade byggnadsnämnden meddelat bygglov för nybyggnad av ett enfamiljshus med garage. En granne gjorde gällande att placeringen av byggnaden innebar en betydande olägenhet för honom eftersom den praktiskt taget helt skulle skymma utsikten över en sjö. Vidare gjorde grannen gällande att byggnationen kunde genomföras utan den olägenhet som en begränsning av deras utsikt skulle innebära för dem, om byggnaden parallellförflyttades i nordvästlig riktning.
Eftersom det var den äldre plan- och bygglagen som var gällande då Högsta förvaltningsdomstolen, dåvarande Regeringsrätten, avgjorde målet gjordes bedömningen om det förelåg en betydande olägenhet i förhållande till omgivningskravet i 3 kap. 2 § äldre plan- och bygglagen.
I domen fann Högsta förvaltningsdomstolen att en begränsning av utsikten är ett sådant förhållande som kan beaktas inom ramen för omgivningskravet. För fastigheter där det finns en gällande detaljplan innebär därför omgivningskravet att en byggnad ”inte får placeras fritt på den bebyggbara marken utan att placeringen måste ske med beaktande av t.ex. en grannes intressen”. Genom detta kan således omgivningskravet påverka hur en byggrätt på en fastighet inom detaljplanelagt område utnyttjas. Högsta förvaltningsdomstolen har dock i domen klargjort att omgivningskravet inte kan användas för att inskränka en byggrätt om inte så anges i detaljplanen.
Huruvida en betydande olägenhet föreligger eller inte ska enligt domen avgöras mot bakgrund av samtliga relevanta omständigheter. I detta fall uttalade Högsta förvaltningsdomstolen dels att endast mycket väsentliga begränsningar av sjöutsikt kan utgöra en betydande olägenhet, dels att väsentliga begränsningar av sjöutsikt kan behöva accepteras på grund av innehållet i en detaljplan. Då en detaljplan tillåter bostadsbyggnader som kan ligga bakom varandra i förhållande till en sjö innebär detaljplanen i sig att inte alla byggnader kan ha fri utsikt över sjön. Omgivningskravet och kravet på att en byggnad inte ska leda till betydande olägenhet för omgivningen innebär därför enligt Högsta förvaltningsdomstolen att ”sjöutsikten inte onödigtvis helt eller till betydande del skymmes för dem vilkas byggnader ligger längre bort”.
Med andra ord – den som äger en fastighet som så att säga ligger i ”andra raden” av byggnader från en sjö eller kust får därför räkna med att en del av utsikten kan försvinna om detaljplanen medger att en granne i ”första raden” uppför en ny byggnad eller en tillbyggnad på sin fastighet.
De resonemang som Högsta förvaltningsdomstolen förde i RÅ 1991 ref. 46 om byggnaders förhållande till varandra återkommer i Mark- och miljööverdomstolens dom i MÖD 2013:1. I målet var fråga om bygglov för förråd och carport. Vid en syn på platsen konstaterades att byggnaden, som redan var uppförd då Mark- och miljööverdomstolen prövade frågan om bygglovet, i princip helt skymde den havsutsikt som klaganden hade från sin veranda. Vid synen kunde det även konstateras att det fanns en viss havsglimt vid sidorna av byggnaden och genom ett glasat parti i byggnaden.
Mark- och miljööverdomstolen fann att det inte förelåg en betydande olägenhet trots att havsutsikten nästan helt begränsades. Vid bedömningen tog Mark- och miljööverdomstolen fasta vid dels att klaganden redan tidigare endast kunde ha haft en begränsad havsutsikt, dels områdets karaktär. I detta vägde Mark- och miljööverdomstolen in att klagandens fastighet låg i tredje raden av fastigheter räknat från havet, att området var ganska tätbebyggt och att det dessutom fanns en fastighet i första raden räknat från havet som inte hade utnyttjat hela sin byggrätt. Sammantaget förelåg därför inte en betydande olägenhet.
MÖD 2013:1 förstärker således ytterligare de slutsatser som kan dras av RÅ 1991 ref. 46, nämligen att en fastighet som inte ligger i första raden av fastigheter vid en sjö eller vid kusten inte kan räkna med att behålla sin sjö- eller havsutsikt om detaljplanen tillåter ytterligare byggnation.
I detta fall hade bygglov beviljats för uppförande av en bod. Denna bod var vid tidpunkten för Mark- och miljööverdomstolens prövning uppförd. Enligt klagandena innebar placeringen av boden att den väsentligen skymmer havsutsikten från deras kök och vardagsrum. Klagandenas fastighet var belägen i andra raden av fastigheter räknat från havet.
Mark- och miljööverdomstolen tog även i detta fall fasta vid de utgångspunkter som kommer till uttryck i RÅ 1991 ref. 46, nämligen att inte alla byggnader som ligger bakom varandra inom ett detaljplanelagt område kan ha fri sjöutsikt om samtliga fastigheter tar sin byggrätt i anspråk. Vid den syn som Mark- och miljööverdomstolen genomfört kunde det konstateras att byggnaden nästan helt skymde den havsutsikt som klagandena haft tidigare från vardagsrum, kök och sovrum. Det fanns dock viss utsikt kvar från dessa rum, och utsikten från klagandenas uteplats hade i princip inte påverkats alls av byggnationen. Detta i kombination med områdets karaktär och byggrätten som fanns på fastigheten framför klagandenas fastighet gjorde att det inte förelåg någon betydande olägenhet för klagandena.
I detta mål var fråga om tillbyggnad av ett fritidshus. Vid tidpunkten för Mark- och miljööverdomstolens prövning vad byggnaden ännu inte uppförd. Vid en syn kunde Mark- och miljööverdomstolen dock konstatera att klaganden hade en förhållandevis fri havsutsikt från sitt hus och sin uteplats och att denna utsikt i princip helt skulle skymmas av tillbyggnaden. Denna olägenhet kunde enligt Mark- och miljööverdomstolen med hänvisning till RÅ 1991 ref. 46 endast accepteras om det saknades möjligheter att utnyttja byggrätten på sökandens fastighet på ett annat likvärdigt sätt.
I förevarande fall bestod en stor del av sökandens fastighet av punkprickad mark. På sådan mark får byggnader inte uppföras, vilket därmed begränsade möjligheten för sökanden att placera byggnaden på något annat sätt. Eftersom det enligt Mark- och miljööverdomstolen inte var möjligt för sökanden att utnyttja sin byggrätt på något annat likvärdigt sätt förelåg därför inte någon betydande olägenhet för grannen. På grund av detaljplanens utformning med den punktprickade marken fick grannen således tåla att få i princip hela sin havsutsikt skymd.
I detta mål hade sökanden sökt bygglov för nybyggnation ett fritidshus i ett glesbebyggt område i Storumans kommun. På fastigheten hade det även tidigare funnits ett annat fritidshus. Det nya fritidshuset hade dock en utbyggnad mot norr som skymde sjöutsikten från det fritidshus som klagandena hade på sin fastighet.
Eftersom den aktuella fastigheten låg utanför detaljplanelagt område fanns det inte någon fastställd byggrätt som gjorde att klagandena hade haft att räkna med att en utbyggnad skulle skymma utsikten. Detta gjorde enligt Mark- och miljödomstolen att kraven på vilken olägenhet som klaganden skulle behöva accepteras sänktes. Trots detta fann Mark- och miljödomstolen dock att det inte förelåg en betydande olägenhet i detta fall. Denna slutsats kom domstolen till efter att ha genomfört en syn på plats.
Vid synen kunde det konstateras att kök, matplats och vardagsrum fanns i samma rum i klagandenas fritidshus. I detta rum fanns ett fönster på den norra gaveln och den östra långsidan. Sökandens utbyggnad på sitt fritidshus skymde till stor del sjöutsikten från fönstret på en östra långsidan, men utsikten från fönstret på den norra gaveln påverkades endast marginellt. Eftersom inte något fönster hade större betydelse än det andra fönstret och det alltjämt fanns en inte obetydlig sjöutsikt från klagandenas fritidshus förelåg inte en betydande olägenhet.
Även utanför detaljplanelagda områden får fastighetsägare således räkna med att deras utsikt kan skymmas av grannars byggnation.
Att ägare till fastigheter utanför detaljplanelagda områden inte är skyddade mot att få sin utsikt inskränkt genom grannars byggnation bekräftas i denna dom.
I målet var fråga om bygglov för nybyggnation av ett fritidshus som begränsade klagandenas vy över Orsasjön. Även om nybyggnationen skulle komma att skymma klagandenas utsikt tog Mark- och miljödomstolen fasta vid att inte hela sjöutsikten skulle försvinna. Enligt domstolen var försämringen av utsikten inte så omfattande att den utgjorde en betydande olägenhet enligt 2 kap. 9 § plan- och bygglagen.
I detta fall hade sökanden sökt bygglov för ett flerbostadshus med fem lägenheter fördelat på tre plan i ett bostadsområde, som inte var detaljplanelagt, i Göteborgs kommun. En av klagandena gjorde gällande att byggnaden skulle försämra hans utsikt.
Mark- och miljööverdomstolen uttalade i domen att även vad omgivningen har att förvänta sig avseende framtida bebyggelseutveckling ska få betydelse vid bedömningen om det föreligger en betydande olägenhet. I detta fall ansåg Mark- och miljööverdomstolen att området hade en sådan karaktär att omgivningen hade skäl att räkna med att bebyggelsen skulle kunna förändras och förtätas – eftersom fastigheten fanns i ett bostadsområde som redan var tätbebyggt och som låg i närheten av centrala Göteborg. I förhållande till den klagande som gjort gällande att det förelåg en betydande olägenhet då hans utsikt försämrades instämde Mark- och miljööverdomstolen i den bedömning som Mark- och miljödomstolen vid Vänersborgs tingsrätt hade gjort. Mark- och miljödomstolen hade i detta avseende tagit fasta vid att byggnationen inte inskränkte någon havsutsikt och att det inte förelåg någon betydande olägenhet för klaganden.
Av denna dom kan således slutsatsen dras att begränsning av havsutsikt, med vilken sjöutsikt får jämställas, är den typ av utsiktsbegränsning som främst kan leda till att det föreligger en betydande olägenhet i plan- och bygglagens mening. I detta fall var det snarare fråga om ökad insyn och försämrat dagsljusinsläpp i klagandens bostad, än att klagandens utsikt ut från byggnaden begränsades.
Det förekommer en typ av servitut som kallas för utsiktsservitut. Ett sådant servitut förelåg i detta fall, där Mark- och miljööverdomstolen tog ställning till om utsiktsservitutet kunde få någon betydelse för frågan om det förelåg en betydande olägenhet i förhållande till ett förhandsbesked för nybyggnad av ett enbostadshus.
Enligt det servitut som fanns hade ägaren till den härskande fastigheten rätt att för all framtid ta bort eller avverka träd, buskar och andra växter inom ett visst område på den tjänande fastigheten. I servitutet angavs att det var fråga om ett utsiktsservitut, så syftet med rätten att avverka träd, buskar och andra växter var att den härskande fastigheten skulle ha utsikt över den tjänande fastigheten.
Mark- och miljööverdomstolen inledde med att konstatera att utgångspunkten är att civilrättsliga förhållanden, som servitut, inte ska prövas i bygglovsärenden. I undantagsfall ska dock en sökt åtgärds påverkan på en servitutsrätt kunna beaktas. En betydande olägenhet kan då föreligga för den härskande fastigheten om åtgärden skulle leda till att en rättighet som följer av servitutet går helt eller så gott som helt förlorad. Detta är dock inte tillräckligt, utan servitutsrättigheten måste även tillgodose ett ändamål som är av väsentlig betydelse för den härskande fastigheten och förlusten av rättigheten måste vara oacceptabel för den härskande fastigheten.
Eftersom det i detta fall fanns ett servitut med ändamål att tillförsäkra den härskande fastigheten utsikt och den sökta åtgärden skulle leda till att ett bostadshus skulle placeras inom området där utsikten enligt servitutet skulle bevaras fann Mark- och miljööverdomstolen att det i detta fall förelåg en betydande olägenhet enligt 2 kap. 9 § plan- och bygglagen för den härskande fastigheten. Något förhandsbesked för byggnationen av ett bostadshus inom servitutsområdet kunde därför inte beviljas.
I detta fall ansökte sökanden om att uppföra ett enbostadshus om ca 200 m2 på en fastighet som låg utanför detaljplanelagt område. Bostadshuset skulle ersätta ett fritidshus om ca 40 m2.
Mark- och miljööverdomstolen tog i detta fall fasta vid att klagandenas utsikt över en sjö visserligen begränsades av skog på båda sidor, men att utsikten mellan skogspartierna var i princip helt obegränsad. Detta gav en känsla av att fastigheten låg nära sjön. Eftersom den byggnation som sökanden sökt bygglov för helt skulle skymma sjöutsikten och då det fanns en annan möjlig placering av byggnaden fann Mark- och miljööverdomstolen att den sökta byggnationen innebar en betydande olägenhet för klagandena. Något bygglov skulle därför inte beviljas.
Som framgår av den praxis som finns avseende fastigheter som ligger inom detaljplanelagt område får ägare till fastigheter som ligger i andra eller tredje raden från havet eller sjön sett i mycket stor utsträckning tåla att deras havs- eller sjöutsikt kommer att skymmas av framförvarande byggnader.
Den byggrätt som tillkommer en fastighet som finns framför en annan fastighet ska enligt rådande praxis kunna utnyttjas till fullo, och det är endast om byggrätten kan utnyttjas till fullo på ett sätt som inte skymmer utsikten för bakomvarande fastigheter som en betydande olägenhet enligt 2 kap. 9 § plan- och bygglagen kan föreligga.
För den som funderar på att köpa en fastighet som vid tidpunkten för köpet har havs- eller sjöutsikt men ligger i andra eller tredje raden från havet eller sjön kan det därför vara viktigt att kontrollera om de fastigheter som finns framför den fastighet som eventuellt ska förvärvas har använt sina byggrätter. Om de framförvarande fastigheterna inte har utnyttjat sina byggrätter till fullo finns det nämligen en risk för att utsikten kan komma att skymmas när en granne vill utnyttja sin byggrätt.
Även ägare av fastigheter som ligger utanför detaljplanelagt område får i stor utsträckning tåla att deras utsikt över hav eller sjö inskränks när grannar vill bygga på sina fastigheter. Utanför de detaljplanelagda områdena ger praxis dock stöd för att grannens byggnation inte helt och hållet får skymma utsikt över sjö eller hav.
Den som avser att bygga på sin fastighet och vet med sig att detta skulle kunna skymma en grannes havs- eller sjöutsikt gör klokt i att undersöka om det finns några alternativa placeringar av byggnationen, som får en mindre påverkan på grannarnas utsikt. Om någon alternativ placering av byggnaden som lov ska sökas för inte är möjlig, är detta något som bygglovssökanden kan upplysa byggnadsnämnden om i samband med ansökan om bygglov. Dessutom är det alltid en god idé att prata med eventuellt berörda grannar om den byggnation som lov söks för, i syfte att redan på förhand se om grannarna har några synpunkter på placering, byggnadshöjd eller liknande. Genom en god kommunikation på förhand kan det vara möjligt att undvika att grannar överklagar beslut om beviljande av bygglov.
Fastighetsägare som anser att en grannes byggnation kommer att skymma den egna havs- eller sjöutsikten bör upplysa byggnadsnämnden om detta så att nämnden kan ta ställning till frågan om betydande olägenhet enligt 2 kap. 9 § plan- och bygglagen redan inom ramen för bygglovsärendet.
Avslutningsvis ska även påminnas om att vissa av de ovan refererade avgörandena avser byggnader som vid tidpunkten för Mark- och miljööverdomstolens beslut redan hade uppförts. Den som uppför en byggnad med stöd av ett bygglov som ännu inte har vunnit laga kraft kan riskera att behöva riva byggnaden om bygglovet upphävs. Skulle till exempel Mark- och miljööverdomstolen finna att en byggnad utgör en betydande olägenhet för en granne och att bygglov därför inte kan beviljas kan resultatet därför bli att en redan uppförd byggnad behöver rivas. Det är därför inte att rekommendera att byggnader uppförs innan bygglovet har vunnit laga kraft.