Finns det några regler som begränsar vilken hyra en hyresvärd kan begära för att hyra ut en lokal? Vem bestämmer vilken hyra som är ”rätt”? Och är det någon risk med att begära en för hög hyra? I denna expertkommentar hos Lexnova ledsagar Magnus Strömqvist dig igenom snåret av bestämmelser för vad som är ”rätt” hyra för lokaler.
De flesta som är verksamma inom uthyrning av lokaler, oavsett om man är verksam som juridisk rådgivare, uthyrare eller själv äger en fastighet med kommersiella lokaler, har fått en fråga eller har funderat över om en hyresvärd kan begära hur hög hyra som helst eller om det kan vara skäligt med en hyreshöjning som mer än fördubblar hyran.
Frågan om vad som kan räknas som skälig hyra är alltid aktuell och den hyresvärd som inte har kunskap om vad som gäller riskerar en dyrköpt läxa. Ekonomin i världen är i dagsläget minst sagt turbulent med efterdyningar av de ekonomiska konsekvenserna av pandemin med covid-19 och möjligen även stoppet i Suezkanalen och nu kämpar större delen av världen med den högsta inflationen sedan början av 1990-talet.
Det är ännu osäkert hur de närmsta åren kommer att se ut och det är generellt fortfarande låga vakansnivåer över de större delarna av Sverige – men det kan snabbt förändras. Och då kommer det vara än mer viktigt för hyresvärdarna att inte kräva för höga hyror för att förlänga hyresavtalen. Nu ska jag berätta varför.
När en hyresvärd ska hyra ut en ledig lokal kan den i princip begära hur hög hyra som helst utan att riskera några påföljder. Eller rättare sagt, inte några juridiska påföljder. Om en hyresvärd begär en hyra som är högre än vad någon presumtiv hyresgäst vill betala så kommer lokalen självklart att stå tom till dess hyresvärden sänker sin begärda hyra till att motsvara vad någon vill betala. Men en presumtiv hyresgäst kan inte vidta någon annan påföljd än att vägra hyra lokalen om den tycker att hyresvärden kräver en oskäligt hög hyra.
Om ett hyresavtal redan har träffats så har parterna också redan kommit överens om vilken hyra som ska gälla under hyrestiden. Hyresgästen saknar då, så länge hyrestiden löper, i princip möjligheter att hävda att en hyra är för hög. Undantaget är om hyresvärden brister i sina åtaganden enligt hyresavtalet eller hyreslagen eller om det inträffar vissa yttre omständigheter som kan ge hyresgästen rätt att kräva en nedsättning av hyran. Avseende det sistnämnda kan det t.ex. vara fråga om omfattande arbeten utanför lokalen, som innebär att hyresgästens verksamhet påverkas negativt i sådan utsträckning att påverkan anses utgöra ett hinder eller men i nyttjanderätten, eller om ett myndighetsbeslut begränsar möjligheten att nyttja lägenheten på det sätt som förutsattes då hyresavtalet träffades (12 § Hyreslagen).
Möjligen kan man också tänka sig att hyresgästen kan påverka hyran genom jämkning enligt 36 § AvtL – men inte ens de begränsningar som beslutades av myndigheter under pandemin med covid-19 ansågs vara så ingripande att hyresavtalen kunde jämkas med stöd av AvtL. [1] Det finns förvisso inte något som hindrar att bestämmelsen tillämpas vid jämkning av hyran i ett hyresavtal, och möjligen hade det kunnat vara möjligt att tillämpa bestämmelsen för att jämka hyran om myndigheternas restriktioner hade blivit ännu mer långvariga än vad som var fallet.
Vissa hyresgäster har även under pandemin ställt krav på nedsättning av hyran med anledning av så kallad force majeure. Att hävda att det föreligger force majeure innebär dock främst att en avtalspart inte behöver utge skadestånd när den på grund av extraordinära omständigheter inte kan utföra sin avtalade prestation. Den avtalade prestationen för hyresgästen när det gäller hyra är ju att betala hyran – och det var under pandemin aldrig tal om några restriktioner av betalningsflöden. Hyresgästen hade möjligen kunnat åberopa att hyresvärden inte har rätt att säga upp ett hyresavtal på grund av att hyresgästen inte har betalat hyran om en naturkatastrof hade så omfattande konsekvenser att det hade blivit omöjligt att utföra betalningen av hyran. Men då handlar det inte om någon nedsättning av hyran utan snarare om anstånd med att betala hyran till dess att det åter blir möjligt att genomföra betalningarna.
Om någon av parterna säger upp hyresavtalet för villkorsändring och begär en ändring av hyran, så gäller det dock för hyresvärden att hålla tungan rätt i mun. I detta fall riskerar nämligen hyresvärden att bli skadeståndsskyldig mot hyresgästen om den kräver en så hög hyra för att gå med på en förlängning av hyresförhållandet att hyran anses oskäligt hög. Detta gäller oavsett om det är hyresvärden eller hyresgästen som har sagt upp hyresavtalet. I detta fall är risken för hyresvärden således inte enbart att hyresgästen inte väljer att acceptera de begärda villkoren och hyresvärden därför får stå med en tom lokal – utan hyresvärden riskerar att även få betala ersättning till hyresgästen.
Vad är då en oskäligt hög hyra? En oskälig hyra är kort och gott en hyra som överstiger marknadshyran.
Svaret på vad som är marknadshyra hittar vi i 57 a § i Hyreslagen som anger att ”en krävd hyra inte anses som skälig, om den överstiger den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra)". Den uppsagda lokalen kallas ofta prövningslokalen vid en bedömning av marknadshyran.
Av bestämmelsen i 57 a § Hyreslagen följer fortsättningsvis att ”[m]arknadshyran skall i första hand bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten. Endast om det finns särskilda skäl får hänsyn tas till ökning av lokalens värde, som en hyresgäst har åstadkommit att bestämmelsen skulle ändras på så sätt att hyresgästen skulle vara bevarad sin rätt till ersättning”. Det framgår också av förarbeten till Hyreslagen att begreppet marknadshyra är synonymt med begreppet mest sannolik hyra.[2] Bedömningen av vad som är marknadshyra sker följaktligen genom en jämförelse med andra liknande lokaler på orten. Marknadshyran bestäms dock aldrig med beaktande av vad en hyresgäst har råd att betala.
Prövningen av marknadshyran ska i princip utföras i tre steg:
Av förarbeten till Hyreslagen framgår att det är lokaler som i grova drag är jämförbara som man kan utgå från vid den jämförelse som anges i 57 a §. Vid bedömningen av jämförbarheten tittar man på lokaltyp, läge, storlek och standard.[3] Alla fyra dessa faktorer ska vara likvärdiga, i vart fall i viss mån, för att två lokaler ska vara jämförbara.
Vad gäller lokaltyper så anges det inte i Hyreslagen vilka olika lokaltyper som finns och i förarbeten anges endast en exemplifiering med angivande av butiker, kontor, restauranger, hotell och industrilokaler.[4]
Vad gäller fysiska skillnader mellan olika lokaler anger endast förarbeten till Hyreslagen att läge, storlek och standard ska vara ”sådana att de kan ge ledning för vad som är marknadshyra för den aktuella lokalen”.[5]
När det gäller lokalernas fysiska förhållanden kan listan göras lång över faktorer som påverkar det kommersiella värdet för lokalen och som ska beaktas vid en jämförelse mellan olika lokaler. En area med stor skyltyta ut mot gatan och hög takhöjd har oftast ett högre kommersiellt värde än en skyltyta med låg takhöjd långt bak i lokalen. En mindre lokal har ofta en högre genomsnittlig kvadratmeterhyra än en större. Våningsplan, närliggande kommunikationer, parkeringsplatser, tillgång till pausutrymmen för personalen, närliggande konkurrenter, takhöjd, lokalens standard, är ett axplock av andra fysiska omständigheter som ska/kan beaktas vid bedömningen av lokaler är jämförbara med varandra.
Finns skillnader i hyresvillkoren som gör att lokalerna inte kan jämföras med varandra så måste man försöka bearbeta uppgifterna så att de blir jämförbara. Om fastighetsskatt ingår i hyran för en lokal – medan ersättning utgår separat för en annan, så måste man försöka att antingen dra av fastighetsskatten från hyran för den lokal där den ingår eller ”baka in” den i hyran för den lokal där hyresgästen erlägger ersättning separat. Det kan även bli aktuellt att bearbeta hyresuppgifterna på så sätt att olika ytor i lokalen värdesätts på olika sätt. Det viktiga är att man tillämpar bearbetningen konsekvent i hela materialet och inte endast på det sätt som talar till ens egen fördel.
Dessutom ska hyror som inte är representativa för marknaden uteslutas från jämförelsematerialet, t.ex. om hyresgästen även äger fastigheten och hyran av den anledningen kan misstänkas vara lägre än marknadshyran eller hyresgästen av någon annan anledning kan misstänkas ha betalat en högre eller lägre hyra än marknadshyran. Om en eller ett mycket litet antal hyror sticker ut och kan anses vara en enstaka topphyra eller onormalt låg hyra ska de också uteslutas från jämförelsematerialet.[6]
Om det inte går att hitta några jämförbara lokaler på orten så finns det inte heller något direkt jämförbart jämförelsematerial. Det kan då bli aktuellt att jämföra med jämförbara lokaler på annan ort, eller med lokaler som inte är direkt jämförbara på samma ort. Man talar då om att man gör en fri eller en allmän värdering. Det går också vid en sådan allmän värdering att söka ledning i hyresbud lämnade i samband med utomståendes önskan att få hyra lokalen, nytecknade hyresavtal avseende lokalen eller till och med marknadsutlåtanden från värderingsmän med relevant sakkunskap och kunskap om marknaden. Men observera att det endast är om det saknas jämförbara lokaler på orten som man går över till en allmän värdering.[7]
En perifer detalj är att 1997 års hyreslagstiftningsutredning vid en genomgång av en större mängd yttranden om marknadshyra från hyresnämnderna misstänkte att hyresnämnderna i många fall hade ställt högre krav på jämförbarhet än vad lagstiftarna troligen hade i åtanke när bestämmelsen om marknadshyra infördes. Utredningen visade att hyresnämnderna väldigt ofta hade gjort bedömningen att det av parterna åberopade jämförelsematerialet inte var jämförbart med den uppsagda lokalen och att de därför hade gjort en allmän skälighetsbedömning när de bedömde marknadshyran för lokalen. Lagstiftaren uttalade därför i förarbeten att kraven på likvärdighet inte ska sättas allt för högt.
Det är hyresvärden som har bevisbördan för att den hyra som hyresvärden begär för förlängning är skälig.[8] Hyresvärden har med hög sannolikhet bevisbördan för att den hyra den begär inte överstiger marknadshyran även om det är hyresgästen som har sagt upp hyresavtalet och begärt en lägre hyra.[9]
Av 57 a § Hyreslagen så följer att man ska bortse från värdehöjande åtgärder som hyresgästen har utfört, såvida det inte finns särskilda skäl. Undantaget omfattar såväl förbättringsarbeten som ändringar som hyresgästen har utfört. Till och med värdeökning som beror på att hyresgästen har upparbetat en viss kundkrets som är anknuten till lokalen omfattas av undantaget.[10] Bakgrunden är att hyresvärden i huvudsak endast ska tillgodoräknas värdehöjande åtgärder som den själv har utfört.
Undantaget torde främst vara tillämpligt på åtgärder som den innevarande hyresgästen har utfört men det kan inte uteslutas att även åtgärder som en tidigare hyresgäst har utfört eller kundkrets som denne har arbetat upp också är undantagna från vad hyresvärden får lägga till grund för hyran.[11]
Av samma förarbete framgår att det är hyrorna vid hyrestidens utgång som är relevanta och att hyresavtal som har tecknats för länge sedan och inte nyligen har förlängts endast har ett lågt bevisvärde för marknadshyran. Ett helt nytecknat hyresavtal har det högsta bevisvärdet för marknadshyran.
Som jag har nämnt under avsnittet ovan så riskerar hyresvärden att bli skadeståndsskyldig om den begär en hyra som överstiger marknadshyran. Hyresgästen kan då välja att inte gå med på att förlänga hyresförhållandet på de villkor hyresvärden kräver. Hyresgästen måste i så fall flytta men kan ha möjlighet att kräva skadestånd av hyresvärden i enlighet med 58 b § Hyreslagen.
Det är därför viktigt att man som hyresvärd undersöker vad som kan bedömas vara marknadshyran för lokalen redan innan man skickar uppsägningen eller efter att hyresvärden har tagit emot en uppsägning för villkorsändring med krav på sänkt hyra från hyresgästen. Så länge hyresgästen inte har inrättat sig efter uppsägningen och beslutat sig för att flytta och så länge uppsägningstiden inte har löpt ut så kan hyresvärden dock justera sitt krav på ändrade villkor för förlängning av hyresförhållandet. Men det är ett högt spel att spela då hyresvärden aldrig kan veta när under uppsägningstiden som hyresgästen fattar ett beslut att flytta.
Om hyresgästen säger upp ett hyresavtal för villkorsändring och begär en sänkning av hyran till en nivå som understiger marknadshyran så löper hyresgästen inte någon risk att bli skadeståndsskyldig mot hyresvärden. Hyreslagen innehåller nämligen inte någon påföljd för hyresgästen om den begär oskäliga hyresvillkor, inte ens om den begär att årshyran ska vara en krona. Hyresgästen riskerar endast att behöva flytta från lokalen om parterna inte kan komma överens och hyresgästen inte återkallar sin uppsägning.
Om hyresgästen kräver en hyra som understiger marknadshyran så kommer den alltså sannolikt inte kunna träffa en överenskommelse med hyresvärden avseende förlängning av hyresförhållandet på de villkor som hyresgästen kräver.
Om hyresvärden och hyresgästen inte kan enas om hyran kan de, enskilt eller tillsammans, begära att hyresnämnden ska uttala sig om marknadshyran i ett yttrande. Hyresnämnden lägger då det jämförelsematerial som parterna har åberopat till grund för att fastställa marknadshyran. Hyresnämnden kan även beakta sin kännedom om marknadsläget vid bedömningen, särskilt om den gör en allmän bedömning. Yttrandet tjänar som en mycket god ledning för parterna av vad som är marknadshyran för lokalen då yttrandet har vad som kallas presumtionsverkan. Presumtionsverkan innebär att en domstol ska lägga yttrandet till grund för sin bedömning av om hyresvärden har begärt oskäliga villkor för förlängning av hyresförhållandet.
Endast om part kan visa att yttrandet är uppenbart oriktigt får domstolen frångå den marknadshyra som har angivits i hyresnämndens yttrande. Hyresnämnden avger yttrandet innan hyrestiden löper ut, vilket innebär att det är ett bra sätt för parterna att få en opartisk bedömning av vad som är en rimlig hyra för lokalen. Yttrandet är också en tydlig signal till hyresvärden att den riskerar att behöva betala skadestånd till hyresgästen om hyresgästen väljer att flytta från lokalen. (Det finns mycket mer att berätta om förfarandet med yttrande om marknadshyra men det ryms inte inom denna expertkommentar.)
Sammanfattningsvis vill jag höja ett varningens finger för att som hyresvärd kräva för hög hyra i en villkorsuppsägning och även att vägra sänka en hyra som uppenbart överstiger marknadshyran. Risken är att hyresvärden både förlorar en hyresgäst och blir skadeståndsskyldig. Hyresgästen riskerar inte att bli skadeståndsskyldig utan riskerar endast att behöva flytta från lokalen, men kan återkalla uppsägningen.
Jag vill även ge några tips om vad man som hyresvärd bör tänka på när man vill höja hyran:
[1] Se bl.a. Attunda tingsrätts dom 2023-01-25 i mål T 1427-21 och Göteborgs tingsrätts dom 2022-06-15 i mål T 8167-20, 8279-20, 5769-21 och 5909-21.
[2] Se prop. 1987/88:146 s. 22.
[3] A.a.
[4] Se prop. 2001/02:41 s. 76.
[5] A.a.
[6] Se prop. 1987/88:146 s. 46.
[7] Prop. 2001/02:41 s. 53 f.
[8] Se RH 1997:29.
[9] Holmqvist m.fl., Hyreslagen – En kommentar, Juno, version 13A, kommentaren till 57 a §.
[10] Se prop. 1978/79:89 s. 15.
[11] A.s. s. 24.