Ökningen av skjutningar och sprängdåd i bostadsområden är en del av bakgrunden till det förslag som regeringen lade fram i våras – om att hyresgäster som begår brott ska kunna tvingas flytta, i syfte att öka tryggheten i närmiljön. Men vad innebär de nya reglerna i praktiken, och hur ska de tillämpas? Vad gäller exempelvis om hyresgästen inte själv är kriminell, men har en anhörig eller inneboende som är det? Aziza Örs och Anna Lidholm redogör för Lexnovas räkning för de mest centrala lagändringarna och dess konsekvenser.
Den upplevda otryggheten i bostadsområden fortsätter att öka, särskilt med anledning av den senaste tidens många sprängdåd. Det drabbar inte bara boende utan även hyresvärdar, som behöver hantera säkerhetsproblem som uppstår i verksamheten och i beståendet. Regeringen lade i mars 2024 i prop.2023/24:112 fram förslag som syftar till att öka tryggheten i bostadsområden genom att utvidga hyresvärdars möjligheter att säga upp hyresgäster. De föreslagna lagändringarna trädde i kraft den 1 juli 2024 och många hyresvärdar har därför frågor kring hur de nya reglerna kan och bör tillämpas.
I denna expertkommentar går vi igenom de relevanta lagändringarna och redogör för under vilka förutsättningar som en hyresvärd kan säga upp en bostadshyresgäst som själv begår brott eller som har en anhörig som gör det.
Alla bestämmelser som hänvisas till nedan återfinns i 12 kap. jordabalken (hyreslagen) och benämns därför endast med paragraf.
Om en hyresgäst begår brott ska hyresavtalet kunna sägas upp, om brottsligheten är ägnad att medföra en sådan försämring av närmiljön som inte skäligen bör tålas av dem som bor i lägenhetens omgivning (25 §). Detta innefattar alltså brottslighet som typiskt sett försämrar närmiljön för dem som bor i lägenhetens omgivning och det krävs därför inte att hyresvärden kan visa att viss brottslighet i ett enskilt fall har haft en sådan effekt på närmiljön. Av betydelse kan vara om ett brott är begånget på en plats som de boende behöver passera eller uppehålla sig på, eller annars naturligen gör det, så som till exempel en lekplats eller knutpunkt för kollektivtrafik (prop. 2023/24:112 s. 42-43). Hyresavtal kan efter lagändringen sägas upp på grund av brottslighet som har begåtts på ett längre avstånd från hyresgästens lägenhet än vad som tidigare var möjligt.
Det specificeras inte i lagtext eller förarbeten vilka brott som bestämmelsen omfattar. För att minska risken för godtyckliga bedömning och en oenhetlig rättstillämpning lämnas istället exempel på situationer då bestämmelsen kan tillämpas. Vad som är styrande är, som framgått ovan, om brottet typiskt sett försämrar närmiljön för övriga boenden (prop. 2023/24:112 s. 45). Brottsligheten ska i övrigt vara av visst allvar eller omfattning. Har brottet ett högt straffvärde är det tillräckligt att enstaka brott har begåtts, särskilt om det rör sig om brott riktade mot person så som rån eller grov misshandel. Även allvarligare fall av misshandel av normalgraden, sprängningar och skjutningar har typiskt sett en påtagligt negativ inverkan på närmiljön. I propositionen räknas även våldsamt upplopp, blåljussabotage samt grovt vapenbrott upp som brott som kan tänkas omfattas av bestämmelsen. Även brott med lägre straffvärde kan tänkas omfattas om de är återkommande. Exempel på sådana återkommande brott som påverkar hur miljön i närområdet upplevs är enligt förarbetena försäljning av, eller befattning med, narkotika och återkommande skadegörelse.
Det kan också tänkas att brottslighet som inte drabbar de boende direkt, som utpressning och stöld mot affärsinnehavare eller andra personer som bedriver verksamhet i området, omfattas av bestämmelserna eftersom de i förlängningen kan leda till att de boende upplever ett område som otryggt genom att den påverkar vilka aktörer som vill etablera sig i området. Har brottsligheten dessutom koppling till kriminella grupperingar bidrar den till att skapa större otrygghet. I sådana fall kan brottsligheten i högre utsträckning än annars kunna anses ägnad att medföra sådan försämring av närmiljön som inte skäligen bör tålas av andra boende. Samma gäller om barn involverats i brottsligheten (prop. 2023/24:112 s. 46).
Har en hyresgäst ägnat sig åt brottslighet som typiskt sett försämrar närmiljön kan hyresvärden säga upp hyresgästen omedelbart utan föregående rättelseanmodan och underrättelse till socialnämnden (25 § och 25 a §). Om hyresvärden är osäker på om brottsligheten är tillräckligt allvarlig och huruvida den omfattas av bestämmelsen kan det vara en bra idé att börja med att skicka en rättelseanmodan. Skickas en rättelseanmodan utan att rättelse görs kan det finnas möjlighet att förverka hyresrätten då hyresgästen gjort sig skyldig till t.ex. bristande skötsamhet eller störningar i boendet (42 § första stycket 12).
Vad gäller begreppet ”närmiljön” i 25 § är detta inte tänkt att enbart avse brott som begås i bostadsområdet. Istället omfattas även på platser långt därifrån – om brottet riktas mot någon som bor i omgivningen eller om hyresgästen begår brott som riktar sig mot ett kriminellt nätverk och där hämndåtgärder, exempelvis skjutningar eller sprängningar, framstår som en väntad följd av hyresgästens brottslighet (prop. 2023/24:112 s. 42).
Genom lagändringarna har samlingsbegreppet ”bristande skötsamhet” införts och avser hyresgästens skyldighet att upprätthålla trygghet, sundhet, ordning och gott skick (25 §). Bestämmelsen kan tillämpas när en hyresgäst har utnyttjat sitt våldskapital för att i olika avseenden bryta mot normer genom att t.ex. utnyttja någon annans parkeringsplats, ta någon annans källarförråd i anspråk eller försvåra hyresvärdens förvaltning (prop. 2023/24:112 s. 31).
Har hyresgästen brustit i skötsamhet kan hyresvärden säga upp hyresavtalet (42 § första stycket 9).Hyresgästen måste dock få möjlighet till rättelse, och en underrättelse angående den bristande skötsamheten måste lämnas till socialnämnden, innan en uppsägning kan göras. Vid särskilt allvarliga fall av bristande skötsamhet kan hyresavtalet sägas upp omedelbart, utan föregående rättelseanmodan och underrättelse till socialnämnden. I dessa fall räcker det med en kopia av uppsägningen till socialnämnden (25 a § och 42 fjärde stycket). Våld, hot och trakasserier mot hyresvärdens personal eller mot personer som besöker eller utför tjänster åt de boende, mot blåljuspersonal m.fl. ska ses som särskilt allvarlig bristande skötsamhet eftersom det försvårar hyresvärdens möjlighet att utföra förvaltningen och utgör tydliga angrepp på hyresvärdens intressen (prop. 2023/24:112 s. 43-44).
Om den bristande skötsamheten består i att hyresgästen har gjort sig skyldig till brott krävs det, på motsvarande sätt som gäller vid särskilt allvarliga störningar i boendet, som utgångspunkt att straffvärdet för gärningen ligger på fängelsenivå för att bestämmelsen om möjligheten till omedelbart förverkande vid särskilt allvarlig bristande skötsamhet ska bli tillämplig (jfr NJA 2008 s. 243 och RH 2016:57). Bestämmelsen bör också kunna tillämpas i andra fall av klara avvikelser från det som kan tolereras i ett tryggt och välfungerande bostadsområde. Som exempel kan det vara fråga om en hyresgäst som utnyttjat ett våldskapital för att utöva kontroller av dem som rör sig till eller från fastigheten eller i området omkring denna, till exempel genom att upprätta vägspärrar (prop. 2023/ 24:112 s. 38).
Det krävs med andra ord inte att det rört sig om brottsliga gärningar för att ett hyreskontrakt ska kunna sägas upp omedelbart vid allvarligare fall av bristande skötsamhet, utan bestämmelsen omfattar även fall av klara avvikelser från det som kan tolereras i ett tryggt och välfungerande bostadsområde. Vägspärrar som upprättas av kriminella grupperingar i bostadsområden är ett bra exempel på detta då det visat sig svårt att åtala personer som upprättat vägspärrarna för något brott, men det samtidigt har varit en klar avvikelse från vad som kan tolereras i ett tryggt och välfungerande bostadsområde och det därför anses befogat att kunna säga upp dessa personers hyreskontrakt omedelbart.
Hyresgäster har en skyldighet att hålla noggrann tillsyn över att de personer som de svarar för enligt 24 § första stycket inte gör sig skyldiga till bristande skötsamhet eller störningar i boendet (25 b §).Hyresgästen ansvarar alltså för barn och andra personer som bor eller vistas i lägenheten och ansvaret omfattar även att se till att dessa personer inte begår brott som skapar otrygghet för övriga boende (prop. 2023/24:112 s. 42). Brister hyresgästen i sitt tillsynsansvar kan hyresrätten förverkas 42 § första stycket 9).
Det kan naturligtvis vara svårt för hyresgäster att förhindra att någon annan begår ett brott som försämrar närmiljön, särskilt när störningarna sker utanför lägenheten. Detta bör beaktas vid bedömningen av vad som kan krävas av hyresgästen (prop. 2023/24:112 s. 55). Bestämmelsen om att hyresgäster har ansvar över andra motiveras i förarbetena av att det för andra boende saknar betydelse om det är hyresgästen själv eller någon annan som bor i lägenheten som gjort sig skyldig till bristande skötsamhet eller störningar i boendet.
Tillsynsansvaret blir aktuellt i situationer där det framkommer omständigheter som ger hyresgästen anledning att vänta sig att en person som hyresgästen har ansvar för kan komma att begå brott som försämrar närmiljön för dem som bor i omgivningen, exempelvis att personen tidigare gjort sig skyldig till sådan brottslighet. Framkommer sådana indikationer krävs att hyresgästen vidtar kraftfulla åtgärder för att förhindra agerandet (prop. 2023/24:112 s. 55) för att inte riskera förverkande av hyresrätten.
Frågan är då vad lagstiftaren menar vara tillräckligt kraftfulla åtgärder. Som exempel kan en förälder anses ha brustit i sitt tillsynsansvar avseende sitt minderåriga barn om föräldern inte medverkar till de insatser som erbjuds av myndigheter för att komma till rätta med barnets kriminalitet. Framkommer indikationer på att ett barn kan komma att begå ett brott bör det krävas att hyresgästen snabbt söker hjälp hos relevanta instanser och aktivt medverkar till de insatser som erbjuds. Rör det sig inte om ett minderårigt barn kan det ses som en kraftfull åtgärd att inte låta en person som omfattas av tillsynsansvaret och som begår brott bo kvar i lägenheten (prop. 2023/24:112 s. 57-58).
För det fall barn som tillhör hyresgästens hushåll riskerar att förlora sin bostad, trots att barnet själv inte gjort sig skyldig till något hyresrättsligt åsidosättande, krävs att det kontraktsbrott som hyresgästen eller någon som omfattas av hyresgästens tillsynsansvar har orsakat ska vara något allvarligare än annars föratt hyresavtalet ska upphöra (jfr NJA 2021 s. 1065[1]).
En rättelseanmodan ska skickas till en hyresgäst som inte uppfyller sitt tillsynsansvar. Görs rättelse inte utan dröjsmål efter uppmaning har hyresvärden möjlighet att säga upp hyresavtalet till förverkande (42 § första stycket 9). Har en person som omfattas av tillsynsansvaret begått brott som bedöms motsvara särskilt allvarlig störning eller särskilt allvarlig bristande skötsamhet ska hyresavtalet dock kunna sägas upp omedelbart (prop. 2023/24:112 s. 58-59 samt 42 § fjärde stycket). En kopia av uppsägningen ska i dessa fall skickas till socialnämnden.
Är en hyresgäst, enbart via släkt- eller vänskap med kriminella personer, möjlig måltavla för hämndåtgärder finns ingen laglig grund för uppsägning av den personens hyreskontrakt så länge hyresgästen inte själv har begått brott eller brustit i tillsyn över de personer som omfattas av tillsynsansvaret och det därmed uppstått risk för hämndåtgärder.
Möjligheterna att säga upp en hyresgäst vars lägenhet används för att begå brott utvidgades i och med lagändringarna genom att kravet på att lägenheten ska användas helt eller till väsentlig del för brottslig verksamhet, samt att brottsligheten ska präglas av affärsmässighet, togs bort. Hyresrätten är förverkad om lägenheten eller utrymme som hör till den används för att begå allvarlig brottslighet eller begå brott vanemässigt eller i större omfattning (42 § första stycket 12). Det finns inget krav på att brottsligheten ska ha påverkat omgivningen negativt för att förverkande ska bli aktuellt (prop. 2023/24:112 s. 60).
Att lägenheten ska användas för brottslighet innebär att lägenheten ska ha karaktär av ett hjälpmedel eller vara en förutsättning för brottsligheten (prop. 1979/80:179 s. 29), t.ex. då lägenheten används för att förvara vapen eller narkotika. Om lägenheten i sig saknar betydelse för brottet, exempelvis om hyresgäst begår ekonomisk brottslighet som bokföringsbrott, skattebrott eller internetbedrägerier, är bestämmelsen inte tillämplig. Enligt förarbetena ska ett brott eller den samlade brottsligheten som begås i lägenheten ha ett straffvärde som uppgår till eller överstiger två år för att det ska anses vara fråga om allvarlig brottslighet. Om lägenheten används för att vanemässigt begå brott av mindre allvarlig karaktär kan även det resultera i förverkande (prop. 2023/24:112 s. 61-62).
Annan brottslighet som kan leda till förverkande på denna grund är till exempel koppleri, samröre med terroristorganisation, främjande av olovligt spel och vissa sexualbrott. Även brott mot närstående omfattas av bestämmelsen eftersom ett sådant användande kan bidra till otrygghet för andra boende. Den som begår brott mot närstående kan inte heller anses ha ett skyddsvärt intresse av att få behålla lägenheten (prop. 2023/24:112 s. 61-64).
Hyresvärden behöver inte bevisa att viss brottslighet i ett enskilt fall har haft en negativ inverkan på närmiljön för dem som bor i omgivningen. Däremot måste hyresvärden kunna styrka de omständigheter som åberopas till grund för att hyresavtalet ska upphöra.
Det är svårt för hyresvärdar att utreda brott själva, särskilt mot bakgrund av att grannar sällan vill vittna av rädsla för att utsättas för hot eller andra repressalier. I praktiken så kan detta innebära att hyresvärden i de flesta fall behöva visa upp en fällande brottmålsdom för att kunna styrka att hyresgästen eller person som omfattas av hyresgästens tillsynsansvar har gjort sig skyldig till brott. När hyresvärden utreder omständigheter inför ett förverkande är det därför till stor fördel att ha etablerat en god kontakt med olika myndigheter så som polis och socialtjänst.
Då lägenheten använts för brott, vid särskilt allvarliga störningar och då hyresgästen har begått brott som försämrar närmiljön behöver hyresvärden säga upp avtalet senast inom sex månader från hyresvärdens kännedom om förhållandet.
Hyresvärden har dock rätt att under vissa förutsättningar avvakta med en uppsägning i sex månader efter det att en brottmålsdom angående gärningen vunnit laga kraft eller det rättsliga förfarandet avslutats på annat sätt (se 43 § tredje stycket, NJA 2008 s. 243 avseende särskilt allvarliga störningar och prop. 2023/24:112 s. 53 avseende då hyresgäst begått brott som försämrar närmiljön).
När hyresvärden samlar uppgifter inför ett eventuellt förverkande är det viktigt att bestämmelserna i dataskyddsförordningen, GDPR, efterlevs och att det finns en rättslig grund för behandling av de personuppgifter som sparas.
Vid alla åtgärder som rör barn ska vad som bedöms vara barnets bästa beaktas, vilket också omfattar barnets möjlighet att få växa upp i en trygg och stabil hemmiljö (se artikel 3 och t.ex. artikel 6 och 27 i barnkonventionen).
I situationer där förverkande av en hyresrätt är aktuell och ett barn kan bli utan bostad ska en intresseavvägning mellan barnets bästa och andra intressen, t.ex. de närboendes intresse av trygghet göras. Barnets bästa väger vid dessa bedömningar tungt men är inte ensamt utslagsgivande.
Vid trygghetsskapande arbete kan det också vara fördelaktigt att gå ut med information till de boende om vilka åtgärder hyresvärden vidtar, både för att öka kunskapen om vad som kan leda till förverkande och för att öka den upplevda tryggheten genom att förvissa de boende att det faktiskt är något som hyresvärden tar på allvar och arbetar kontinuerligt med.
Hyresvärdar som arbetar aktivt med frågor om trygghet ska få tillgodoräkna sig detta vid hyressättningen. Hur sådant arbete ska beaktas vid hyressättningen har lämnats åt hyresmarknadens parter att hantera vid förhandlingar (prop. 2023/24:112 s. 31).
Sammanfattningsvis kan vi konstatera att lagändringarna som syftar till att öka tryggheten i bostadsområden är mycket välkomna. Lagändringarna utvidgar hyresvärdars möjlighet att säga upp hyresavtal för hyresgäster som begår brott som typiskt sett försämrar närmiljön eller för hyresgäster som brustit i sitt tillsynsansvar genom att inte vidta tillräckligt kraftfulla åtgärder för att motverka att en person som omfattas av hyresgästens tillsynsansvar begår brott.
De utvidgade möjligheterna till uppsägning kan dock i praktiken komma att kräva utredning från hyresvärdar, som normalt sett har en mycket begränsad insyn i de ärenden och utredningar hos polis och socialtjänst som är av betydelse för tillämpning av de ändrade reglerna. Detta kan göra utredningen komplicerad för hyresvärdarna, som allt som oftast kommer bli beroende av en fällande brottmålsdom för att kunna styrka de omständigheter som ligger till grund för uppsägningen. Även om brottmålsförfarandet ska handläggas skyndsamt tar ett sådant förfarande förhållandevis lång tid, tid som i många fall ökar oron och otryggheten hos boende.
I och med det utökade ansvaret kan det tänkas att de boendes förväntningar på vad hyresvärdar bör åstadkomma i fråga om trygghetsbevarande åtgärder också ökar, och förväntningarna kan bli mycket svåra att leva upp till. Detta är något som vi ofta stöter på i våra ärenden. Det är inte ovanligt att de boende förväntar sig att hyresvärdarna ska säga upp det aktuella hyresavtalet omedelbart efter en händelse, och utan något underlag annat än hörsägen. Som vi har redogjort för ovan, är det inte så det fungerar i praktiken. Det är inte heller att rekommendera att säga upp ett avtal utan en robust utredning och bevisning till stöd för uppsägningen.
Många avgränsningar av bestämmelsernas tillämpningsområden har lämnats till rättstillämpningen. Så vitt vi känner till finns det ännu inga avgöranden där uppsägning har skett med stöd av lagändringarna, men det finns ett flertal förlängningsärenden rörande detta som handläggs i hyresnämnderna i landet. Inom loppet av ett par månader bör vi kunna läsa de allra första avgörandena beträffande detta. Det ska bli mycket intressant att följa vad hyresnämnderna och domstolarna anser är tillräckligt underlag för att en hyresvärd ska kunna säga upp en hyresgäst som begår brott, brister i sitt tillsynsansvar eller använder lägenheten för brottslighet.
[1] Läs om Högsta domstolens avgörande Ö 4545-21, från den 15 december 2021, här.