För närvarande pågår ett stort antal tvister i tingsrätter och hyresnämnder gällande andrahandshyresgästers krav på att dels kunna göra gällande sin nyttjanderätt direkt mot fastighetsägaren, dels rätt till återbetalning av oskälig hyra. Men vad gäller egentligen nu – är blockhyresavtal ogiltiga, eller finns det någon framtid för dem? För Lexnovas räkning svarar Magnus Strömqvist på dessa frågor i en genomgång av rättsläget, i efterdyningarna av det nu två år gamla – men högst aktuella – HD-avgörandet.
Den 28 december 2022 kom Högsta domstolens dom ”Lägenheten på Sibyllegatan”[1]. Domen har väsentligt förändrat förutsättningarna på marknaden för uthyrning av lägenheter till företag. Rättsfallet har analyserats av mängder av jurister och har även varit huvudperson i en tidigare expertkommentar.
Jag kommer därför inte göra någon ny analys av eller redogörelse för domen. Inte heller vad gäller den bestämmelse i jordabalken, 7 kap. 31 § JB, som är central i rättsfallet. Jag tycker dock att det är viktigt att se nyanserat på bestämmelsens påverkan på blockhyresavtal. Det är trots allt en särreglerad upplåtelseform som tillåter en högre flexibilitet vid uthyrning av fler lägenheter.
Ett blockhyresavtal föreligger när fastighetsägaren hyr ut tre eller fler bostadslägenheter till en och samma hyresgäst (”Blockhyresgästen”). Avsikten är sedan att Blockhyresgästen i sin tur ska hyra ut lägenheterna i andra hand. Fördelen med ett blockhyresavtal är att parterna kan komma överens om villkor som avviker från vad som annars är möjligt enligt bestämmelserna i 12 kap. JB om uthyrning av bostadslägenheter. Bestämmelserna i blockhyresavtalet får dock inte avvika så mycket från bestämmelserna i 12 kap. JB om bostadshyra att villkoret strider mot bestämmelserna i 12 kap. JB om uthyrning av lokaler.
Det finns alltså ett spann mellan vad som är tillåtet för bostadslägenheter och för lokaler och det är i det spannet som vissa villkor i blockhyresavtalet kan befinna sig. Blockuthyrning är dock inte en egen form av hyra, utan en form av bostadshyresavtal där reglerna om lokal under vissa förutsättningar får tillämpas.
En förutsättning för att de avvikande bestämmelserna i blockhyresavtalet ska vara giltiga är att hyresnämnden godkänner parternas ansökan om dispens för dessa villkor. Tidigare har hyresnämnderna ganska slentrianmässigt godkänt blockhyresavtal och även tämligen vittgående avståenden från besittningsskyddet. Där har hyresnämnderna nu väsentligt skärpt tillämpningen av möjligheten att ge dispens för blockhyresavtal med anknytande avståenden från besittningsskyddet. Men det är ännu inte omöjligt att erhålla dylika godkännanden, bara svårare.
Ett blockhyresavtal är dock alltjämt ett blockhyresavtal, även om det inte har blivit godkänt av hyresnämnden. Det rör sig således inte om någon otillåten upplåtelseform, vilket en del ombud som företräder andrahandshyresgäster synes göra gällande. Däremot så har fastighetsägaren inte någon rätt att kräva att Blockhyresgästen uppfyller villkor som strider mot bestämmelserna om bostadshyresavtal. Detta medför att det är viktigt för de fastighetsägare som har gällande blockhyresavtal att granska sina avtal. Ännu viktigare är detta att beakta för den jurist som, i ett led av en due diligence före en fastighetstransaktion, granskar ett blockhyresavtal.
Av förarbeten till 12 kap. JB framgår en del exempel på när det skulle kunna anses finnas ett seriöst behov av blockhyresavtal.[2] De som nämndes var en läroanstalts eller studentbostadsstiftelses behov av studentbostäder och en arbetsgivares behov av personalbostäder. Detta har sedan utvecklats till några fler fall, till exempel upplåtelser som riktas till särskilda kategorier av hyresgäster som äldre, psykiskt sjuka och missbrukare.[3]
Hyresnämndens godkännande behövs inte om fastigheten ägs av staten, kommun, landstingskommun, kommunalförbund, allmännyttigt bostadsföretag eller av ett aktiebolag som helt ägs av en kommun eller en landstingskommun.
I mars 2021 avgjorde Svea hovrätt tre ärenden avseende godkännande av blockhyresavtal.[4] Hovrätten nekade i dessa ärenden dispens för blockhyresavtalen. Efter dessa avgöranden har hyresnämnderna blivit avsevärt mer restriktiva med att godkänna blockhyresavtal. Av de senare besluten hittar vi blockhyresavtal där syftet har varit att hyra ut till studenter, till flyktingar från Ukraina, kooperativ bostadsförening, till personal på ett visst namngivet företag, eller uthyrning till en kommun för omsorgsboende, LSS-boende eller någon form av stödboende. Det finns dock ett fåtal ärenden där hyresnämnderna har godkänt blockhyresavtal med vagare syften än så. Hyresnämnden i Malmö har dock godkänt ett flertal blockhyresavtal med rent uthyrningsintresse.[5] Även Hyresnämnden i Sundsvall har gjort detta.[6]
Flera av ärendena där hyresnämnderna har avslagits har överklagats till Svea hovrätt[7]. Hovrätten har där fastställt hyresnämndernas avslag av begäran om godkännande av blockhyresavtal. Här ska särskilt nämnas rättsfallet ”Lägenheten på Sibyllegatan” som nog får sägas ha cementerat en inställning som i vart fall innebär att det är betydligt svårare att övertyga hyresnämnder och Svea hovrätt om att ett blockhyresavtal ska godkännas om uthyrning sker till ett företag som kommersiellt vidareupplåter blockhyreslägenheterna till den som sedan ska nyttja dem.
Övriga hyresnämnder synes ha lagt sig vid den striktare syn som fastställdes av Svea hovrätt.
I rättsfallet ”Lägenheten på Sibyllegatan” lade Högsta domstolen omständigheten att förstahandshyresgästen inte hade något eget behov av lägenheten till grund för bedömningen att det förelåg intressegemenskap mellan denne och fastighetsägaren. Men vad gäller om det finns ett blockhyresavtal mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen, d v s Blockhyresgästen?
En omständighet som undertecknad anser innebär en skillnad i omständigheterna jämfört med ”Lägenheten på Sibyllegatan” är att i ett blockhyresavtal så korrelerar inte hyresobjektet med det hyresobjekt som blockhyresgästen vidareupplåter. Hyresobjektet i ett blockhyresavtal är samtliga de lägenheter som omfattas av blockhyresavtalet. Hyresobjektet i andrahandsupplåtelsen är den enskilda lägenheten som har vidareupplåtits. Det råder således inte identitet mellan de upplåtna hyresobjekten. När blockhyresgästen vidareupplåter en enstaka lägenheten till en andrahandshyresgäst så är detta att anse som en partiell sublokation, d v s vidareupplåtelse av en del av hyresobjektet. Om en andrahandshyresgäst skulle ha rätt att göra sin nyttjanderätt gällande mot fastighetsägaren så medför det att lägenheten både har upplåtits som en del av ett större hyresobjekt genom blockhyresavtalet, dels även i sitt mindre format genom bestämmelsen i 7 kap. 31 § JB.
Dessutom torde det ställa extra höga krav på fastighetsägarens kännedom om att blockhyresgästen hade för avsikt att vidareupplåta en lägenhet till en oskälig hyra. Detta med anledning av följande. Hyran för en bostadslägenhet ska som utgångspunkt vara bestämd till ett skäligt belopp. Om den inte är det kan hyresnämnden på begäran av part fastställa skälig hyra för lägenheten.[8] Om lägenheten omfattas av förhandlingsordning så ska hyran fastställas genom förhandlingar mellan fastighetsägaren och Hyresgästföreningen, och i vissa fall även med Fastighetsägarna.[9] Men om en lägenhet omfattas av en förhandlingsordning så har fastighetsägaren rätt att förhandla hyran direkt med hyresgästen, om fastighetsägaren har skickat en förhandlingsframställan till Hyresgästföreningen och därefter frånträtt (ä k strandat) förhandlingen. Dessutom gäller att fastighetsägaren i ett blockhyresavtal kan träffa en överenskommelse om en annan hyra med blockhyresgästen, så länge som hyresnämnden godkänner blockhyresavtalet. Detta innebär kortfattat att lagstiftarna har ansett att det är ok att fastighetsägaren avviker från bestämmelsen om skälig hyra om det gäller ett blockhyresavtal som har godkänts av hyresnämnden. Det vore då också mycket märkligt om fastighetsägaren skulle anses ha haft en avsikt att kringgå en bestämmelse till skydd för hyresgästen, om den endast har använt de medel som den lagligen har rätt till. Om det inte finns några omständigheter som tyder på att fastighetsägaren och blockhyresgästen har haft för avsikt att kringgå någon annan bestämmelse till skydd för hyresgästen kan jag inte se hur andrahandshyresgästen skulle få rätt att hävda nyttjanderätten direkt mot fastighetsägaren med stöd av bestämmelsen i 7 kap. 31 § JB.
En annan omständighet som kan ha betydelse för domstolarnas bedömning av om rättsfallet är tillämpligt på blockhyresavtal är att blockhyresavtalet endast anger en sammanlagd hyra för hyresobjektet, och inte har angivit hyran separat för varje lägenhet. Vid en första anblick kan man fundera på varför det spelar någon roll. Men ibland kan det finnas ett mycket starkt intresse hos ett företag att kunna erbjuda anställda boende i samma byggnad, och detta intresse innebär också att vissa företag är beredda att betala väsentligt mer för lägenheter i block, jämfört med om lägenheterna hade hyrts ut var och en för sig. Det blir då avsevärt svårare att göra en jämförelse av om en enstaka lägenhet har hyrts ut till en oskälig hyra.
Jag menar att det skulle vara mycket märkligt om en domstol skulle anse att det är ett kringgående av någon skyddsbestämmelse bara för att ett blockhyresavtal har en sammanlagd hyra som överstiger den sammanlagda, skäliga, tidigare utgående hyran för de lägenheter som omfattas av blockhyresavtalet. Detta särskilt om hyresnämnden har godkänt blockhyresavtalet.
Observera dock att detta endast avser förhållandena i det första ledet, d v s mellan fastighetsägaren och blockhyresgästen. Om sedan blockhyresgästen vidareupplåter lägenheterna till en hyra som sammanlagt är högre än vad som gäller enligt blockhyresavtalet finns risken att en domstol hänför sig till rättsfallet ”Lägenheten på Sibyllegatan” och finner att det är fråga om ett kringgående.
Jag anser dock att det också krävs att andrahandshyresgästen har lidit nackdel av förhyrningen, t.ex. genom att ha blivit uppsagd, för att det ska anses vara någon form av kringgående av en skyddsbestämmelse. Men en del jurister anser att det inte är nödvändigt. Det är en fråga som inte har fått något svar i rättsfallet ”Lägenheten på Sibyllegatan”.
Vi vet ännu inte hur domstolarna kommer att se på de hyresförhållanden där lägenheter har upplåtits genom blockhyresavtal och därefter vidareupplåtits till den som ska bo i lägenheten. Men fastighetsägaren måste i vart fall kalkylera med risken att det kommer ytterligare vägledande avgörande från Högsta domstolen som innebär att de principer som har lagts fast i rättsfallet ”Lägenheten på Sibyllegatan” även gäller i de fall där en vidareupplåten lägenhet först har upplåtits genom ett blockhyresavtal.
Jag skulle dock bli mycket förvånad om en domstol skulle anse att en andrahandshyresgäst till en lägenhet som först har upplåtits genom ett blockhyresavtal skulle ha rätt att göra nyttjanderätten gällande direkt mot fastighetsägaren, i de fall där blockhyresavtalet har godkänts av hyresnämnden. Rättsväsendet kan inte först göra en bedömning att ett hyresavtal ska godkännas, för sedan lägga det hyresförhållandet till grund för en sådan intressegemenskap som krävs för att 7 kap. 31 § JB ska vara tillämplig.
I ett fall där hyran för lägenheten motsvarar den senast förhandlade hyran, eller i vart fall lägenhetens bruksvärde, och partnerna inte heller har vidtagit några åtgärder som begränsar andrahandshyresgästens besittningsskydd kan bestämmelsen inte vara tillämplig.
Den fastighetsägare som önskar upplåta flera lägenheter genom ett blockhyresavtal bör söka efter den typ av blockhyresgäster som särskilt har angivits i förarbeten till bestämmelsen. Det rör sig om t ex en läroanstalt som behöver studentbostäder eller en arbetsgivare som behöver personalbostäder. Där har lagstiftarna uttryckligen angivit att det rör sig om ett seriöst behov av blockuthyrning. I dessa fall är det, eller i vart fall bör det vara, möjligt att erhålla hyresnämndens bodkännande av blockhyresavtalet. Om det föreligger ett seriöst behov av blockuthyrning är också förutsättningarna bättre att erhålla hyresnämndens godkännande av en överenskommelse om avstående från besittningsskyddet.
I de fall lägenheter har upplåtits genom ett blockhyresavtal bör fastighetsägaren hålla noggranna kontroller av blockhyresgästen så att denne inte vidareupplåter lägenheter till en hyra som kan anses vara oskälig. Högsta domstolen har anmärkt särskilt i rättsfallet ”Lägenheten på Sibyllegatan” att fastighetsägaren borde ha förstått att förstahandshyresgästen skulle vidareupplåta lägenheten till en hyra som översteg hyran enligt förstahandskontraktet. Man bör således vara försiktig med uthyrning av lägenheter till en hyra som kan anses överstiga skälig hyra.
Då det ännu inte finns några avgöranden där domstolar har tillämpat den princip om intressegemenskap, som Högsta domstolen lade fast i ”Lägenheten på Sibyllegatan”, på blockhyresavtal, är det svårt att göra några närmre uttalanden om vilka risker som finns med blockhyresavtal eller hur ett blockhyresavtal ska upprättas för att inte riskera att 7 kap. 31 § JB blir tillämplig.
Klart är dock att den som vill undvika risk bör hyra ut till någon av de verksamheter där både lagstiftaren och domstolar anser att det finns behov av blockhyresavtal. Men fastighetsägaren bör också se till att blockhyresgästen inte hyr ut lägenheter till oskäligt höga hyror och undvika överenskommelser som försämrar andrahandshyresgästens besittningsskydd ytterligare.
I de fall avsikten med uthyrningen endast är kortvarig uthyrning, t ex på grund av ett nära förestående behov av lägenheten med anledning av en planerad renovering, är det sannolikt en bättre lösning att hyra ut lägenheten på ett så kallat rivningskontrakt där parterna träffar en överenskommelse om att hyresgästen inte ska ha besittningsskydd (observera dock att en sådan överenskommelse behöver godkännas av hyresnämnden).
I de fall fastighetsägaren önskar slippa administration och underhållsansvar är den säkra lösningen att hyra ut till ett företag som ska upplåta lägenheterna till sina egna anställda eller någon av de andra typfall som anses vara legitima.
[1] Läs mer om Högsta domstolens avgörande T 7236-21.
[2] Prop. 1983/84:137 s. 111 f.
[3] Prop. 2001/02:41. Hyresgästinflytande vid ombyggnad och andra hyresrättsliga frågor, s. 36.
[4] [4] Se Svea hovrätts mål nr ÖH 9178-21, ÖH 10481-21 och ÖH 14080-21.
[5] Bl a beslut från Hyresnämnden i Malmö H 807-22 den 16 maj 2022, H 2602-22 den 19 september 2022, H 1768-22 den 1 juli 2022, H 1793-22 den 29 augusti 2022 och H 2740-22 den 4 november 2022.
[6] Beslut från Hyresnämnden i Sundsvall H 720-22 den 28 september 2022.
[8] 12 kap. 55 § 1-4 st JB.
[9] 5 § Hyresförhandlingslag (1978:304).