En ändring i lagen ger hyresvärden rätt att inspektera lägenheten, om det finns misstanke om olovlig andrahandsuthyrning eller annan misskötsamhet. Hur ska ni som seriös och ansvarsfull fastighetsförvaltning gå tillväga? Advokat Aziza Örs ger på uppdrag av Förvaltarforum råd.
En hyresgäst har exklusiv dispositionsrätt över sin lägenhet. Under vissa förutsättningar har hyresvärden rätt att få tillträde till lägenheten, exempelvis för att utöva nödvändig tillsyn av lägenhetens skick, utföra förbättringsarbeten eller utrota ohyra, såvida inte hyresgästen har giltig ursäkt att neka tillträdet.
Detta gäller både bostäder och lokaler (vilka gemensamt benämns ”lägenhet”). Om detta vill jag hänvisa till min kollega advokat Michelle Hjort Brodins artikel om tillträde: Får vi säga upp boende om vi nekas tillträde till lägenheten? som publicerades i mars 2024. Sedan dess har lagstiftaren utökat hyresvärdens möjlighet att begära tillträde och det är detta som denna artikel kommer handla om.
Från och med den 1 juli 2024 har hyresvärden även rätt att komma in i lägenheten för att kontrollera hur den används enligt 12 kap. 26 § jordabalken.
Enligt lagstiftaren kan det avse att kontrollera om lägenheten är upplåten i andra hand utan erforderligt tillstånd, om hyresgästen inrymmer utomstående personer i lägenheten i en utsträckning som hyresvärden inte skäligen ska behöva godta, till exempel madrassboende, eller om lägenheten på något annat sätt används i strid med hyresavtalet, se prop. 2023/24:112 s. 115-116.
För att hyresvärden ska ha rätt till tillträde ska det finnas ett behov av nödvändig tillsyn. Det innebär att rätten till tillträde inte ska användas för att störa eller på annat sätt inskränka hyresgästens rätt till privatliv.
Det kan dock vara motiverat att begära tillträde flera gånger inom korta intervall för att kontrollera att hyresgästen har åtgärdat något hyresvärden tidigare har anmärkt på eller för att kontrollera om ett nytt förhållande uppstått. Enligt lagstiftaren anses tillsynen nödvändig när den är motiverad av en seriös och ansvarsfull fastighetsförvaltning.
Om ovanstående förutsättningar är uppfyllda, har hyresvärden rätt till tillträde utan uppskov, vilket är relativt skyndsamt.
Rätten till tillträde förutsätter givetvis att hyresgästen har informerats om tillträdesbegäran som bör vara tydlig, särskilt avseende anledningen för tillträdet samt datum och tidpunkt. Det är hyresvärden som bär bevisbördan för att hyresgästen har fått del av begäran. Av denna anledning är det lämpligt att ett skriftligt meddelande skickas till hyresgästens adress. Det finns ingenting som hindrar att hyresgästen informeras på annat sätt, till exempel muntligen. Om meddelandet har skickats med rekommenderad försändelse, anses hyresgästen dock alltid ha fått del av meddelandet när brevet lämnats in för postbefordran.
Om hyresgästen därefter vägrar tillträde, kan hyresrätten förverkas om hyresgästen inte visar någon giltig ursäkt. Det beror på förutsättningarna i det enskilda fallet.