I november 2014 lämnade Landahls medarbetare Rune Thomsson en expertkommentar i Blendow Lexnova där han tar upp frågan om parterna i ett hyresförhållande, som gäller uthyrning av egen bostad, kan avtala att hyreslagen ska gälla i stället för lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad (UEB-lagen).
Frågan kan belysas med följande exempel. Ägaren (A) av ett enfamiljshus hyr enligt ett skriftligt avtal ut huset till B från och med den 1 januari 2014 till och med den 30 juni 2015. Hyresavtalet har upprättats av hyresvärden på ett formulär för uthyrning av villa, ett formulär som följer regleringen i hyreslagen. Det gäller bland annat bestämmelser om hyresavtalets giltighetstid, uppsägning och förlängning. B avstår från besittningsskydd i en särskilt upprättad handling. Båda parter har sannolikt saknat kännedom om existensen av UEB-lagen när hyresavtalet upprättades. A säger i september 2014 upp avtalet till upphörande den sista december 2014. A åberopar reglerna i UEB-lagen om rätt att säga upp avtalet i förtid. A anger som skäl till uppsägningen att han vill sälja huset. Frågan är nu om UEB- lagen gäller och B måste flytta i förtid eller om hyreslagen gäller och B kan bo kvar enligt överenskommelsen i hyresavtalet.
UEB-lagen har gällt sedan den 1 februari 2013. I min expertkommentar i Blendow Lexnova i mars 2013 har jag redogjort för UEB-lagen. Som framgår där syftar lagen till att stimulera privatpersoner att hyra ut bostäder, t.ex. den egna bostaden som under en tid inte används eller en övernattningslägenhet som periodvis står tom. Lagstiftaren har hoppats att genom det nya regelsystemet fler lägenheter ska komma ut på marknaden och därmed något minska bostadsbristen.
UEB-lagen gäller i princip upplåtelser av alla former av ägt boende, t. ex. bostadsrättslägenheter, egna hem och ägarlägenheter men är begränsad till den första lägenheten som ägaren hyr ut (om han eller hon t.ex. skulle hyra ut två). Samtidigt har bostadsrättshavare getts större möjlighet att upplåta sin lägenhet i andra hand.
UEB-lagen omfattar inte upplåtelser som sker i näringsverksamhet. För sådana upplåtelser gäller alltjämt den vanliga hyreslagen. Detsamma gäller upplåtelse av bostadslägenhet för fritidsändamål. Inte heller kan en bostadshyresgäst som vill hyra ut sin lägenhet i andra hand åberopa UEB-lagen.
UEB-lagen utgår ifrån att om upplåtelsen uppfyller angivna kriterier så ska UEB-lagen tillämpas.
I 1 § andra stycket UEB-lagen finns en regel som säger att 12 kap. jordabalken (hyreslagen) gäller, om inte annat föreskrivs i UEB-lagen. Regeln ska ses mot bakgrund av att man, i ovan angivet syfte, genom UEB-lagen gett parterna större friheter än hyreslagen medger när det gäller vissa förhållanden, såsom hyresavtalets upphörande, besittningsskydd och hyrans bestämmande. I många andra avseenden har det dock inte funnits anledning att frångå hyreslagen. I sådana delar gäller därför hyreslagen, t.ex. i fråga om lägenhetens skick och hinder i hyresrätten.
UEB-lagen ger parterna stor frihet komma överens om villkoren. Parterna kan bestämma att hyrestiden ska löpa på kort eller lång tid (bestämd hyrestid) eller att den ska löpa tillsvidare, dvs. inget slutdatum för hyrestiden anges i hyresavtalet. Har parterna kommit överens om bestämd hyrestid, upphör enligt UEB-lagen avtalet vid hyrestidens slut. Någon uppsägning behövs inte. Löper hyresavtalet tillsvidare måste det dock sägas upp för att upphöra att gälla.
I ett sedvanligt hyresförhållande med bestämd hyrestid kan en hyresvärd inte säga upp hyresavtalet att upphöra i förtid, om det inte är så att hyresgästen förverkat sin hyresrätt, dvs. gjort sig skyldig till ett allvarligt avtalsbrott. Hyresgästen kan däremot alltid, oavsett på vilken tid hyresavtalet löper, säga upp avtalet till upphörande till det månadsskifte som inträffar närmast inom tre månader från uppsägningen.
I UEB-lagen har frågorna om uppsägning reglerats på ett delvis annat sätt än i hyreslagen. Båda parter kan sålunda enligt UEB-lagen säga upp avtalet att upphöra i förtid utan att motparten misskött sig. För hyresgästen gäller i sådant fall en uppsägningstid om en månad. Hyresgästen kan inte bindas vid en längre uppsägningstid än en månad. Däremot kan parterna avtala att hyresgästen ska ha kortare uppsägningstid än en månad. För hyresvärden gäller en uppsägningstid om tre månader. Den kan förlängas men inte göras kortare. I samtliga fall knyts i likhet med hyreslagens reglering uppsägningarna till månadsskifte.
I sedvanliga bostadshyresförhållanden har hyresgästen s.k. direkt besittningsskydd, dvs. en principiell rätt till förlängning av hyresavtalet, om hyresvärden säger upp avtalet. Parterna kan dock, i en särsklit upprättad handling, med bindande verkan komma överens om att hyresgästen inte ska ha något besittningsskydd. I UEB-lagen är det tvärtom. Hyresgästen har inget direkt besittningsskydd enligt lagen men parterna kan komma överens om att hyresgästen ändå ska ha ett sådant skydd.
Som konstaterats i det föregående är utgångspunkten att UEB-lagen ska tillämpas, om dess kriterier är uppfyllda. Detta skulle i så fall innebära att B i exemplet ovan måste flytta i förtid. Ingen lär väl kunna åberopa att man inte känt till lagen. I boken Uthyrning av egen bostad, Nordstedts Juridik, 2013, har Leif Holmqvist och jag också gett uttryck för uppfattningen att, om parterna inte har funderat över frågan om hyreslagen gäller fullt ut på deras hyresförhållande eller om UEB-lagen gäller, så är UEB-lagen tillämplig på upplåtelsen, om det är den första uthyrningen som uthyraren gör och förutsättningar enligt UEB-lagen i övrigt är uppfyllda. Men diskussionen kan föras vidare.
Om man gör den tolkningen att parterna i exemplet ovan har avtalat att hyreslagen ska vara tillämplig, uppkommer frågan om det är möjligt för parterna att göra detta, trots att kriterierna för att tillämpa UEB-lagen i och för sig är uppfyllda. Frågan har inte uttryckligen berörts i förarbetena till UEB-lagen. Klart är att hyreslagen är till för att klargöra förhållandena mellan parterna och att skydda hyresgästerna. En mängd av reglerna är tvingande till hyresgästernas förmån. Om nu parterna – beträffande en upplåtelse som i och för sig faller under UEB-lagen – skulle bli överens om att hyreslagen ändå ska tillämpas på hyresförhållandet, kan det knappast finnas något hinder för detta. Vad som sker är att hyresvärden avstår från den förmån att bryta avtalet i förtid som UEB-lagen ger honom eller henne. Hyresvärden blir således enligt min mening bunden till den ingångna avtalstiden med följd att han eller hon inte kan säga upp avtalet i förtid (bortsett från det fall att hyresrätten skulle vara förverkad). Hyresgästen å sin sida tillförsäkras de rättigheter som hyreslagen ger honom eller henne (se dock följande stycke). UEB-lagen ger alltså hyresvärden fördelar men är inte tvingande till hans eller hennes förmån. Lagtextens fakultativa utformning (”hyresvärden får”) ger också uttryck för detta.
Det hittills sagda har varit inriktat på att parternas avtal innebär att hyreslagen ska vara tillämplig och då binder hyresvärden vid den lagens regler om hyrestid och uppsägning. När det gäller hyresgästen sägs i 2 § UEB-lagen att ett avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i UEB-lagen är till nackdel för hyresgästen är utan verkan mot denne, om inte annat anges i UEB-lagen. Det torde innebära att hyresgästen i exemplet ovan vid förtida uppsägning skulle kunna åberopa UEB-lagens uppsägningsregel om en månad, trots att parterna i enlighet med hyreslagens regler kommit överens om tre månaders uppsägningstid.