Ett högaktuellt ämne i fastighetsbranschen är de krav som ställs mot fastighetsägaren från hyresgäster som hyr lägenheter i andra hand – att hyresrätten ska gälla direkt mot fastighetsägaren. Vad går den så kallade bulvanregeln i jordabalken ut på och vad är bra att ha i åtanke som andrahandshyresgäst, förstahandshyresgäst respektive fastighetsägare? För Lexnovas räkning går Magnus Strömqvist igenom lagbestämmelsen och relevant rättspraxis för att skapa klarhet i ämnet.
År 1985 infördes det en bestämmelse i jordabalken då lagstiftarna hade uppmärksammat att det förekom att fastighetsägare utnyttjade hyresgästers och arrendatorers sämre besittningsskydd när de hyrde eller arrenderade i andra hand. Vid andrahandsupplåtelser har dessa hyresgäster och arrendatorer inte något rättsligt förhållande med fastighetsägaren, utan endast mellan nyttjanderättshavaren och undernyttjanderättshavaren. De kunde därför inte göra gällande något besittningsskydd direkt mot fastighetsägaren om avtalet mellan fastighetsägaren och den som hyrde eller arrenderade i första hand, se prop. 1970:20 del B s. 956 och (NJA II 1985 s. 183). Detta hade av vissa fastighetsägare satts i system bland annat för att förmå hyresgästen eller arrendatorn att gå med på högre hyra eller arrendeavgift eller för att kringgå besittningsskyddet.
Under de senaste åren har det bildats flera nya företag med ändamål att företräda hyresgäster i tvister om återbetalning av överhyra och om att få göra gällande hyresrätten direkt mot fastighetsägaren. Utan att ha sett någon statistik om antal ärenden om oskälig hyra och återbetalning av överhyra i Hyresnämnden, är jag tämligen säker på att antalet har exploderat på sistone. Principiellt har jag inte något emot att hyresgästerna, som ofta har väsentligt sämre förutsättningar att hålla sig informerade om sina rättigheter och att värna sig mot oseriösa fastighetsägare, får hjälp med att tillvarata sina intressen. Men genom slagkraftig marknadsföring och löften om utbetalning av pengar inom kort tid lockar vissa av dessa företag in hyresgäster i en process som i vissa fall också drabbar fastighetsägare och hyresvärdar som har haft fullt legitima syften när de har träffat hyresavtalen. Dessa processer riskerar att drabba företeelser som t.ex. uthyrning av lägenheter i block och bostadsrättsföreningar som hyr ut ännu ej sålda bostadsrättslägenheter.
Jag vill med denna expertkommentar ge min bild av hur lagstiftningen ser ut och ska tolkas samt även förhoppningsvis med den kunskapen kunna förebygga tvist.
"Om en fastighetsägare har upplåtit en nyttjanderätt till någon som i sin tur har upplåtit arrende eller hyra gäller följande. Om det råder intressegemenskap mellan fastighetsägaren och upplåtaren och det med hänsyn härtill och till omständigheterna i övrigt kan antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för en nyttjanderättshavare, har arrendatorn och hyresgästen samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som de skulle ha haft om fastighetsägaren hade upplåtit deras nyttjanderätt. SFS 1985:278".
Av bestämmelsen i 7 kapitlet 31 § JB (”Lagbestämmelsen”) framgår att bestämmelsen gäller när en fastighetsägare har upplåtit en nyttjanderätt till någon, dvs. en hyresgäst eller arrendator, som i sin tur har upplåtit arrende- eller hyresrätt i andra hand till någon annan. Jag kallar fortsättningsvis hyresgäst eller arrendator som har fått nyttjanderätt upplåten till sig i första hand endast för Förstahandshyresgästen och i andra hand för Andrahandshyresgästen, men avser självklart även fortsättningsvis både hyresgäst och arrendator.
Det måste således föreligga en andrahandsupplåtelse för att bestämmelsen ska vara tillämplig. Det måste dessutom råda intressegemenskap mellan fastighetsägaren och upplåtaren, d.v.s. Förstahandshyresgästen. Dessutom måste det kunna antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå en skyddsbestämmelse i lag till förmån för Andrahandshyresgästen. Samtliga dessa omständigheter måste föreligga för att bestämmelsen ska vara tillämplig. Om bestämmelsen är tillämplig får Andrahandshyresgästen samma rätt mot fastighetsägaren som den skulle ha haft om det var fastighetsägaren som hade upplåtit nyttjanderätten. Bestämmelsen är tillämplig oavsett om Förstahandshyresgästen har vidareupplåtit hela eller del av nyttjanderätten.
Lagbestämmelsen har införts i syfte att förstärka en Andrahandshyresgästs skydd när en fastighetsägare utnyttjar att Andrahandshyresgästen inte kan göra gällande sitt besittningsskydd direkt mot fastighetsägaren, och använder sig av en mellanhand, Förstahandshyresgästen, för att få Andrahandshyresgästen att flytta. En Andrahandshyresgäst anses därför ha en svagare ställning än Förstahandshyresgästen, då Andrahandshyresgästen blir skyldig att flytta om nyttjanderätten mellan fastighetsägaren och Förstahandshyresgästen upphör, även om Andrahandshyresgästen har besittningsskydd gentemot Förstahandshyresgästen.
Mellanhanden kallas bulvan, efter de konstgjorda fåglar som används för att locka till sig fåglar vid fågeljakt. Ett annat syfte med lagbestämmelsen är att skydda en bostadshyresgästs rätt att inte behöva betala mer än skälig hyra. Lagbestämmelsen kallas ibland bulvanregeln då ett av de beteenden lagstiftarna önskade stävja är när Förstahandshyresgästen inte har haft något eget behov av lägenheten utan endast fungerat som en mellanhand för fastighetsägaren för att kunna kringgå vissa skyddsbestämmelser.
Bestämmelsen vänder sig inte bara mot rena bulvanfall d.v.s. där avsikten redan från början varit att kringgå t.ex. besittningsskyddsreglerna, utan även fall där det uppstår sådan avsikt senare. Det kan t.ex. handla om att Förstahandshyresgästen accepterar en uppsägning från fastighetsägaren, eller att de utan anledning träffar en överenskommelse om avstående från besittningsskyddet till nackdel för Förstahandshyresgästen.
Intressegemenskap föreligger typiskt sett om det föreligger släktskap eller koncerngemenskap mellan fastighetsägaren och Förstahandshyresgästen, Förstahandshyresgästen är anställd av fastighetsägaren eller när de har ett gemensamt ekonomiskt intresse, exempelvis om Förstahandshyresgästen är ett bolag som ägs av fastighetsägaren. Begreppet är tänkt att ha en ganska vid innebörd och omständigheterna i varje fall kan innebära att det anses föreligga intressegemenskap, även om sådan vid en första anblick inte kan antas föreligga. Jag vill dock poängtera att det inte behöver vara en intressegemenskap bara för att ovanstående förhållanden föreligger, men det är i vart fall nästintill en presumtion och den som vill påstå annat bör förbereda sig på en väl underbyggd argumentation för att förklara varför det inte föreligger någon intressegemenskap.
Högsta domstolen utvidgar i ett ganska färskt rättsfall, ”Lägenheten på Sibyllegatan”, NJA 2022 s. 1115[1], begreppet intressegemenskap utöver de förhållanden som har angivits i stycket ovan till att även avse bolag utan ägarkoppling och uttalar att det ska ges en vid betydelse. Vid bedömningen av om det förelåg intressegemenskap mellan fastighetsägaren och Förstahandshyresgästen beaktade domstolen i rättsfallet att Förstahandshyresgästen inte hade någon avsikt att bosätta sig i lägenheten och därför inte hade något eget behov av den. Högsta domstolen ansåg att man kunde dra slutsatsen att det förelåg intressegemenskap mellan dem då Förstahandshyresgästen inte hade något eget behov av lägenheten.
I NJA 2022 s. 1115 klargör Högsta domstolen att det är förstahandsupplåtelsen tillsammans med andrahandsupplåtelsen som åsyftas med begreppet rättsförhållande.
Som redan har nämnts ska det vara tal om att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå vissa skyddsbestämmelser, för att bulvanregeln ska vara tillämplig. Det ska röra sig om ett illojalt förfarande, där Andrahandshyresgästens svaga ställning utnyttjas för att sätta någon skyddsbestämmelse ur spel. Det kan till exempel vara tal om hot om att Förstahandshyresgästen kommer att se till att avtalet med fastighetsägaren upphör om Andrahandshyresgästen inte går med på en högre hyra. Det är inte bara intressegemenskapen som ska ligga till grund för bedömningen av om någon skyddsbestämmelse har kringgåtts, utan även omständigheterna i övrigt och det föreligger inte någon presumtion för kringgående enbart på den grunden att det föreligger en intressegemenskap, se prop. 1984/84:111 s. 45.
Av förarbeten framgår att det är svårare att hävda att fastighetsägaren och Förstahandshyresgästen har haft en avsikt att kringgå någon bestämmelse i hyreslagen när någon negativ följd för Andrahandshyresgästen ännu inte har inträffat, än i ett fall då så redan har skett (se ovan nämnda förarbete). Högsta domstolen uttalar i NJA 2022 s. 1115 att reglerna om besittningsskydd och skälig hyra är särskilt centrala vid bedömningen av om det föreligger något kringgående.
Ett fall där rättsförhållandet utnyttjas för att ta ut mer än skälig hyra är ett fall som anses särskilt allvarligt och kan beaktas vid bedömningen av om syftet har varit att kringgå reglerna om besittningsskydd. Det måste finnas ett moment av illojalitet mot Andrahandshyresgästen, vilket Högsta domstolen har uttalat i NJA 2003 s. 540. I det rättsfallet ansåg Högsta domstolen att det hade funnits ett legitimt skäl för vidareupplåtelsen. Förstahandshyresgästen hade nämligen vidareupplåtit lägenheten för att dennes barn skulle kunna bosätta sig i den när de hade blivit tillräckligt gamla att flytta hemifrån. En sådan anledning har också ansetts inte vara något illojalt beteende i RBD 6:90 och Svea hovrätts dom 2001-04-27 i mål nr T 3866-00. Det finns dock rättsfall där lägenheter hade upplåtits till familjemedlemmar där Lagbestämmelsen var tillämplig, men då hade det satts i system och dessutom utnyttjats till att debitera överhyror.
Bestämmelsen blir inte tillämplig bara för att det föreligger intressegemenskap mellan fastighetsägaren och Förstahandshyresgästen. Något som är viktigt att beakta är att bestämmelsen inte endast är tillämplig på de fall där fastighetsägaren och Förstahandshyresgästen redan vid andrahandsupplåtelsens träffande hade en avsikt att kringgå till exempel besittningsskyddsreglerna. Bestämmelsen är också tillämplig när fastighetsägaren och Förstahandshyresgästen i ett senare skede utnyttjar att Andrahandshyresgästen inte har något avtalsförhållande med fastighetsägaren.
Lagbestämmelsen innehåller en lättnadsregel vad gäller beviskravet i och med att Andrahandshyresgästen endast behöver visa att det kan antas att det har funnits en kringgåendeavsikt. Det behöver således inte vara styrkt.
Om förutsättningarna enligt Lagbestämmelsen är för handen har Andrahandshyresgästen samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som om fastighetsägaren hade upplåtit Andrahandshyresgästens nyttjanderätt. Här har jag märkt att det råder lite delade meningar om exakt vad detta innebär. En del jurister anser att Andrahandshyresgästen får ett hyresavtal direkt med fastighetsägaren. Hyresnämnden i Göteborg har t.ex. i ärende nr H 2074-23 (se Svea hovrätts beslut H 12337-23) uttalat följande:
”Innebörden av bestämmelsen är alltså att man vid en bulvansituation ska bortse från mellanhanden, i detta fall förstahandshyresgästen. Om bestämmelsen tillämpas i detta ärende ska XX [namnet anonymiserat av artikelförfattaren] följaktligen anses ha ett hyresavtal direkt med [namnet anonymiserat av artikelförfattaren], varför det inte är fråga om en andrahandsuthyrning och heller inte rätt till återbetalning av överhyra enligt 12 kap. 55 f § jordabalken.”
Denna tolkning har troligtvis sitt upphov i ett uttalande från Lagrådet i NJA II 1985 s. 184 där det anges:
“Innebörden av det remitterade förslaget är att det i de åsyftade fallen uppkommer ett nyttjanderättsavtal direkt mellan fastighetsägaren och underarrendatorn/andrahandshyresgästen. Vilken inverkan detta får på de tidigare nyttjanderättsavtalen, torde lämpligen böra överlämnas till rättstillämpningen.”
Andra, och till vilka jag ansluter mig, menar att Lagbestämmelsen med ”Nyttjanderätten” menar det upplåtelseavtal som har träffats mellan Förstahandshyresgästen och Andrahandshyresgästen. Andrahandshyresgästen har således rätt att ta sitt upplåtelseavtal och göra det gällande mot fastighetsägaren.
I de flesta fall har det inte någon betydelse då det strikt handlar om rätten att få hyresavtalet förlängt. Men på en punkt har det en avgörande betydelse; I ett fall där en bostadslägenhet har upplåtits i andra hand erhåller Andrahandshyresgästen besittningsskydd först efter att hyresförhållandet har varat i minst två år. Om hyresrätten hade upplåtits av fastighetsägaren direkt till Andrahandshyresgästen hade Andrahandshyresgästen också erhållit ett besittningsskydd direkt. Om en Andrahandshyresgäst har sagts upp av Förstahandshyresgästen till en tidpunkt innan denne erhållit besittningsskydd, anser jag att det inte har något värde för Andrahandshyresgästen att göra gällande nyttjanderätten mot fastighetsägaren, då nyttjanderätten upphör utan någon rätt till förlängning. Andrahandshyresgästen kan således inte hävda ett starkare besittningsskydd än vad som gäller enligt hyresavtalet genom att hävda att Lagbestämmelsen är tillämplig. Observera att detta endast är en tolkning av Lagbestämmelsen och att frågan inte är rättskraftigt avgjord.
Det nämns också i förarbeten till Lagbestämmelsen att Andrahandshyresgästen i princip inte ska kunna hävda bättre rätt mot fastighetsägaren än den har mot Förstahandshyresgästen, och även att ett avstående från besittningsskyddet till nackdel för Andrahandshyresgästen kan vara gällande även om Lagbestämmelsen skulle vara tillämplig. Det framstår således som att lagstiftarna har velat skydda Andrahandshyresgästen från omständigheter denne inte med lätthet hade kunnat förutsätta, och inte från vad som har varit uppenbart redan när nyttjanderättsavtalet träffades.
En fråga som kan ställas om Lagbestämmelsen är tillämplig på ett rättsförhållande, är vem som då är behörig att säga upp hyresavtalet. Är det fastighetsägaren eller Förstahandshyresgästen?
Bostadsdomstolen har ansett att det är Förstahandshyresgästen som är behörig att säga upp hyresavtalet, se RBD 11:90. Svea hovrätt kom emellertid i RH 2012:37 fram till att det inte finns något entydigt stöd för en sådan slutsats. Hovrättens slutsats var i stället att i de fall Lagbestämmelsen är tillämplig har fastighetsägaren rätt att säga upp hyresavtalet med Andrahandshyresgästen och få förlängningstvisten prövad i Hyresnämnden. Svea hovrätts dom 2018-09-19 i mål nr ÖH 6678-18 tyder dessutom på att såväl fastighetsägaren som Förstahandshyresgästen har rätt att säga upp hyresavtalet med Andrahandshyresgästen.
Ett av de färskaste rättsfallen som rör bulvanregeln är Stockholms tingsrätts dom den 28 mars 2024 i mål nr T 10606-23 där en Andrahandshyresgäst hävdade rätt att bo kvar i lägenheten efter att ha blivit uppsagd. Som stöd för sin inställning åberopade Andrahandshyresgästen att Förstahandshyresgästen och fastighetsägaren hade intressegemenskap (fastighetsägaren var mor åt Förstahandshyresgästen) samt att det kunde antas att de hade haft för avsikt att kringgå skyddsbestämmelser om hyresgästens besittningsskydd och mot att behöva betala oskälig hyra. Andrahandshyresgästen gjorde även gällande att det hade debiterats en olaglig förmedlingsavgift.
Utrymmet i denna expertkommentar tillåter dessvärre inte någon djupare analys av rättsfallet, men tingsrätten konstaterade att det inte kunde anses att fastighetsägaren och Förstahandshyresgästen hade haft någon avsikt att kringgå någon skyddsbestämmelse och kom därför fram till att 7 kap. 31 § JB inte var tillämplig. Domen har överklagats till hovrätten, som inte beviljade prövningstillstånd. Det beslutet har dock överklagats till Högsta domstolen och ligger för prövning. Rättsfallet visar att det inte alltid innebär att bulvanregeln blir tillämplig om Andrahandshyresgästen har ett sämre besittningsskydd än vad lagstiftningen stipulerar eller där denne har fått betala en oskälig hyra. I det aktuella fallet hade dock fastighetsägaren hyrt ut lägenheten till Förstahandshyresgästen med avsikten att denne skulle flytta in i lägenheten, men hade behövt hyra ut den i avvaktan på att få sin bostadsrättslägenhet såld.
Vad gäller NJA 2022 s. 1115 ansåg Högsta domstolen däremot att Andrahandshyresgästen hade rätt att göra sin nyttjanderätt gällande mot fastighetsägaren. Det fallet skiljer sig dock väsentligt från det ovanstående. Som nämnts ovan hade Förstahandshyresgästen inte någon avsikt att själv bosätta sig i lägenheten, utan hade som affärsidé att hyra ut lägenheter åt fastighetsägare. Hyresförhållandet mellan Förstahands- och Andrahandshyresgästen hade dessutom pågått under sju år. Andrahandshyresgästen hade därför besittningsskydd mot Förstahandshyresgästen. En annan omständighet som har varit av central betydelse vid domstolens bedömning är att fastighetsägaren och Förstahandshyresgästen, utan någon närmre förklaring, hade träffat en överenskommelse om avstående från besittningsskyddet för Förstahandshyresgästen.
Det är precis ett sådant beteende som lagstiftarna, i förarbeten till Lagbestämmelsen, har tagit som exempel på beteenden man vill stävja. I detta fall hade dessutom Förstahandshyresgästen debiterat en oskälig hyra. Det är den enda likheten med tingsrättsfallet, förutom att det har förelegat en andrahandsupplåtelse.
Ett blockhyresavtal är fortfarande ett hyresavtal och Lagbestämmelsen är även tillämplig vid uthyrning genom blockhyresavtal. Det innebär att Andrahandshyresgästen har möjlighet att åberopa Lagbestämmelsen och kräva att få göra nyttjanderätten gällande direkt mot fastighetsägaren.
Som jag nämnt ovant utvidgade Högsta domstolen intressegemenskapen till att även avse vissa fall där det inte finns någon direkt ägarkoppling mellan fastighetsägaren och Förstahandshyresgästen, om Förstahandshyresgästen inte har något eget behov av lägenheten och inte heller lämnar någon förklaring till vidareupplåtelsen. Detta innebär att många vidareupplåtelser som har skett från blockhyresgästen till annan riskerar att träffas av Lagbestämmelsen.
Ett krav är dock alltjämt att det ska kunna antas finnas någon avsikt att kringgå en skyddsbestämmelse. Blockuthyrningar där lägenheter vidareupplåtits av sociala skäl, exempelvis när företag vidareupplåter till sina anställda och universitet till sina studenter och liknande, bör inte medföra några risker att omfattas av Lagbestämmelsen. Detta då det inte kan anses föreligga någon intressegemenskap mellan fastighetsägaren och Förstahandshyresgästen.
Det kan dock inte helt uteslutas att Högsta domstolen utvidgar intressegemenskapen ytterligare, särskilt inte om rättsförhållandet utnyttjas till att kringgå bestämmelserna om besittningsskydd och rätt till skälig hyra.
Sammanfattningsvis vill jag rikta fastighetsägares och Förstahandshyresgästers uppmärksamhet mot att det finns risker vid vidareupplåtelse av nyttjanderätten om dessa har någon intressegemenskap, särskilt i fall där man försöker komma undan, eller försämra, skyddet för Andrahandshyresgästen.
Hota aldrig en Andrahandshyresgäst med att kasta ut denne om denne inte går med på att betala en oskälig hyra och försök även undvika situationer där ni använder er av ett upphörande av hyresförhållandet mellan fastighetsägaren och Förstahandshyresgästen för att bli av med Andrahandshyresgästen. Se också till att ha en väl dokumenterad anledning till ett upplägg med vidareupplåtelse och stäm gärna av med jurist så att anledningen kan anses legitim. Om det inte är olämpligt så ange gärna anledningen direkt i nyttjanderättsavtalet.
Om fastighetsägarens syfte med att upplåta en lägenhet endast är kortsiktig uthyrning, t.ex. i avvaktan på att lägenheten ska användas som en evakueringslägenhet och man vill undvika risken att Lagbestämmelsen blir tillämplig, är det ofta säkrare att hyra ut lägenheten direkt till den som ska bo i den. Men, då bör man se till att träffa en överenskommelse om avstående från besittningsskyddet. Tidigare har Hyresnämnderna godtagit behov av evakueringslägenhet som skäl för att godkänna överenskommelser om avstående från besittningsskyddet. Högsta domstolen har dessvärre begränsat den möjligheten genom att uttala att evakueringslägenhet är ett sådant bestämt behov att det inte är godtagbart för att en hyresgäst inte ska erhålla besittningsskydd och därmed rätt till förlängning av hyresavtalet.