Byggnormer kan spela en central roll i bedömningen av huruvida en fastighet kan anses avvika från vad en köpare med fog kunnat förutsätta vid köpet. Det förekommer emellertid att byggnormer som vid en viss tidpunkt varit vedertagna och accepterade senare visar sig vara förenade med brister. Byggnormer förändras vidare och kan vara mer eller mindre tydliga. För Lexnovas räkning ger Michelle Hjort Brodin och Otto Byman här en redogörelse och analys över byggnormernas betydelse för felbedömningen vid dolda fel.
Ett fastighetsköp är för de flesta en kostsam process och inte sällan är det en av de största investeringarna som en privatperson gör under sin livstid. Mot denna bakgrund är det givetvis av betydelse att fastigheten motsvarar köparens förväntningar och inte är belastad med fel av olika slag. Trots noggranna undersökningar och besiktningar är det dessvärre inte ovanligt att den förvärvade fastigheten i ett senare skede uppvisar brister, exempelvis i form av fuktskador, mögel eller dylikt.
Förekomsten av dylika fel kan aktualisera en tillämpning av felreglerna i jordabalkens (”JB”) fjärde kapitel, närmare bestämt 4 kap. 19 §. Paragrafen anger när en fastighet ska anses felaktig och innehåller två juridiskt skilda kategorier av fel. Den första kategorin, konkreta fel, innebär att fastigheten anses felaktig om den avviker från vad som följer av avtalet – medan den andra kategorin, abstrakta eller dolda fel, innebär att fastigheten anses felaktig om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet.
Sistnämnda kategori av fel kan vid första anblick framstå som något svår att greppa och man kan fråga sig vad en fastighetsköpare egentligen bör kunna förutsätta vid ett fastighetsköp. En vanlig utgångspunkt är att en fastighetsköpare i normalfallet bör kunna utgå från att en fastighet uppförts i enlighet med då gällande byggnormer.
Men vad händer då ett hus uppförts i enlighet med vid tidpunkten gällande byggnorm, men senare uppvisar skador som uppkommit till följd av att byggnormen visat sig vara bristfällig? Är det köparen som ska stå risken för den bristfälliga byggnormen eller borde köparen kunna förutsätta att byggnaden även uppfyller vissa funktionsmässiga krav?
I denna expertkommentar behandlas byggnormernas betydelse för felbedömningen enligt 4 kap. 19 § JB avseende dolda fel. Med andra ord; vilken inverkan byggnormer har på bedömningen av vad en köpare med fog kunnat förutsätta vid köpet. Även vissa entreprenad- och konsumenträttsliga aspekter kommer att beröras inom ramen för ämnet.
Inledningsvis görs en allmän redogörelse för bestämmelserna i 4 kap. 19 § följt av en mer djupgående analys av regleringen kring dolda fel, med särskild fokus på rekvisitet med fog kunnat förutsätta vid köpet. Därefter behandlas byggnormernas betydelse för felbedömningen utifrån relevant rättspraxis på området och avslutningsvis sammanfattas de huvudsakliga slutsatserna.
Som ovan nämnt gör 4 kap. 19 § JB skillnad mellan två olika kategorier av fel: konkreta fel och abstrakta (dolda) fel. Ett fel i fastighet kan således antingen bestå i att fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet, eller att den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet.
Följden av att fel anses föreligga kan vara att köparen har rätt göra avdrag på köpeskillingen eller, om felet är av väsentlig betydelse, häva köpet. Köparen kan dessutom ha rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.
Enbart förekomsten av ett fel medför emellertid inte att köparen har rätt till prisavdrag eller hävning. Utgångspunkten är att fastigheten säljes såsom den är, det vill säga i befintligt skick, vilket ställer vissa krav på köparen avseende undersökning av fastigheten. Enligt paragrafens andra stycke krävs nämligen att felet inte får vara av sådan art att köparen borde ha upptäckt felet vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Detta brukar beskrivas som köparens undersökningsplikt.
Att avgöra när en fastighet avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet kan framstå som en svår uppgift med beaktande av att fastighetsköp i regel innebär ett förvärv av en unik vara. Det kan finnas flera olika faktorer som påverkar bedömningen.
Utgångspunkten för vad köparen borde haft anledning att räkna med vid köpet är parternas avtal. Det finns emellertid en mängd faktorer som kan ha betydelse för bedömningen av vad köparen med fog kunnat förutse. En utgångspunkt är normalt att köparen i vart fall har att vänta sig att fastigheten, och byggnader på densamma, har så kallad normal standard.(1) Vad som i det enskilda fallet utgör normal standard kan i sin tur bero på ett flertal omständigheter – så som vilken typ av fastighet det rör sig om, fastighetens ålder och allmänna skick, byggnadsmaterial, eventuella underhållsåtgärder, vem säljaren respektive köparen är samt storleken på köpeskillingen.
Med beaktande av vad som anförts ovan kan konstateras att en köpare i vart fall med fog kan förvänta sig att en fastighet har vad man brukar kalla ”normal standard”. Den efterföljande frågan blir då vilken eventuell inverkan som byggnormer har på bedömningen av vad som kan anses utgöra normal standard.
Härvid kan inledningsvis nämnas att byggnormer kan vara ett av flera hjälpmedel för att fastställa vad en köpare med fog kunnat förutsätta. Som exempel kan noteras att en köpare i normalfallet bör kunna utgå från att ett hus är uppfört i enlighet med de byggnormer som rådde vid tiden för husets uppförande. Saken blir dock mer komplicerad om vi antar att en fastighet som byggts i enlighet med de byggnormer som gällde vid tidpunkten för husets uppförande, i ett senare skede uppvisar skador som beror på att de byggnormer som följts visat sig vara bristfälliga.
Från säljarsidan kan argumenteras att det inte föreligger något fel i jordabalkens mening om byggnormen efterföljts, eftersom en köpare inte med fog bör kunna förutsätta annat än att huset är uppfört i enlighet med vid tidpunkten rådande byggnorm, trots att byggnormen uppenbarligen varit bristfällig och att detta lett till skador. Köparen kan å andra sidan argumentera för att ett hus, oavsett huruvida byggnormen efterföljts eller inte, i vart fall bör uppfylla vissa krav i fråga om funktion.
Ovanstående problematik har berörts i ett antal mål. Nedan följer en genomgång av relevanta rättsfall i sammanhanget.
NJA 1997 s. 290
I rubricerat rättsfall var det fråga om ett byggföretag som år 1977 uppfört ett antal villor i Lund vilka under byggtiden sålts till enskilda köpare.
Några år efter inflyttningen märkte köparna en avvikande lukt i källarvåningarna samt vatteninträngning på golvet i källaren. Dessa problem föranledde en närmare undersökning från köparnas sida. Vid undersökningen framkom att den valda isoleringslösningen utgjorde ett otillräckligt skydd mot inträngande fukt utifrån. Vid tidpunkten för husets uppförande ansågs dock den valda lösningen vara fackmässig och överensstämde dessutom med de gällande byggnormerna. Jordabalkens regler ansågs tillämpliga på tvisten. Frågan i målet var huruvida köparna hade rätt till nedsättning av köpeskillingen på grund av att fastigheten avvek från vad köparna med hänsyn till omständigheterna haft anledning att räkna med vid köpet.
HD fastslog härvid att utgångspunkten är att den som yrkesmässigt bygger hus får anses handla med tillbörlig aktsamhet om denne följer gällande byggnormer och i övrigt utför arbetet på ett fackmässigt sätt. Däremot konstaterade HD att rätten till nedsättning av köpeskillingen inte är att förstå som en sanktion för vårdslöst handlande från säljarens sida – utan som en gottgörelse till köparen, när fastigheten visat sig inte vara av den kvalitet som denne haft anledning att förvänta sig. Mot denna bakgrund anförde HD att enskilda köpare av småhus i normala fall, särskilt när det är fråga om nybyggda hus, måste kunna förvänta sig att husen är allmänt funktionsdugliga och inte har några speciella brister som gör dem mindre lämpade till bostäder eller som bereder de boende betydande olägenheter.
De aktuella felen var enligt HD av sådan art och omfattning att de normalt inte behöver tolereras i en bostadsfastighet, och det fanns heller ingen särskild omständighet som gav köparna anledning att räkna med att sådana skador skulle uppkomma. Således bedömde HD att fel i fastighet förelåg, trots att byggföretaget i fråga följt de, vid tidpunkten för husets uppförande, gällande byggnormerna.
Detta rättsfall har ansetts ge visst stöd för att fel i fastighet kan föreligga trots att ett hus uppförts i enlighet med gällande byggnorm. Det är dock viktigt att notera att HD i sin bedömning tar fasta på två specifika faktorer, nämligen fastighetens ålder och att det var fråga om enskilda köpare av småhus.
Det faktum att HD särskilt fäster uppmärksamhet vid att det var fråga om en aktör som yrkesmässigt byggde hus, och som dessutom sålt husen till ”enskilda köpare” bör enligt vår mening tolkas som att rättsfallet har en viss konsumenträttslig prägel. HD förefaller också ta hänsyn till omständigheten att det var fråga om ett nybyggt hus, vilket torde innebära att fastighetens ålder kan ha en viss betydelse i bedömningen. HD går inte närmare in på frågan om vilken betydelse som fastighetens ålder eventuellt har, men det är inte orimligt att anta att fastighetens ålder är en sådan omständighet som kan tillmätas betydelse i sammanhanget.
NJA 2010 s. 286
Detta rättsfall rörde en fritidsfastighet i Dalarna uppförd under 70-talet. Fastigheten hade sålts av fyra privatpersoner till ett bolag år 1996. När bolaget sedermera avsåg att vidareförsälja fastigheten år 2001 uppdagades fuktskador i golv och ytterväggar. Fuktskadorna hade uppkommit till följd av att träbjälklaget i byggnaden hade anlagts direkt på en betongplatta samt att det saknades ett så kallat kapillärbrytande skikt mellan plattan och de träreglar som golv och ytterväggar var byggda på. Vid tidpunkten för husets uppförande var dock denna metod allmänt vedertagen och ansågs inte strida mot gängse byggnormer.(2)
Frågan i målet var mot ovanstående bakgrund om golvkonstruktionen skulle ge bolaget rätt till avdrag på köpeskillingen på grund av att fastigheten avvek från vad bolaget med fog kunnat förutsätta vid köpet.
HD konstaterar inledningsvis att bedömningen av huruvida en fastighet avviker från normal standard omfattar flera omständigheter såsom fastighetens ålder, dess allmänna skick och köpeskillingen. Vidare anges att för det fall att den påstådda avvikelsen tar sikte på byggnadens konstruktion och arbetets tekniska utförande är det lämpligt att knyta an till byggnormer eller liknande riktlinjer. Därtill anförs att byggnormerna i normalfallet kan ses som en objektiv måttstock på vad som är befogat att förvänta sig. HD anför vidare att det måste beaktas att byggreglerna i allt större utsträckning har fått karaktären av funktionskrav och att funktionen kan åstadkommas på olika sätt. Byggreglerna måste därför ses i ljuset av vad som kan anses vara en vedertagen och accepterad uttolkning och tillämpning av dem.
HD bedömde att fastigheten inte avvek från vad bolaget med fog kunnat förutsätta vid köpet eftersom byggnadssättet när huset uppfördes var vedertaget och allmänt accepterat och inte stred mot gängse tolkning av byggnormen. Byggnaden i fråga var mer än 20 år gammal när bolaget köpte fastigheten år 1996, varför bolaget inte haft fog för att förvänta sig någonting annat än att golvkonstruktionen var gjord i enlighet med den vid tiden för uppförandet gällande byggnormen och på ett sätt som var vedertaget vid den tiden.
I och med detta rättsfall etablerade HD följaktligen en ny huvudregel med innebörden att en köpare i normalfallet inte kan förvänta sig annat än att en byggnad är uppförd i enlighet med den vid tiden för uppförandet gällande byggnormen och på ett sätt som var vedertaget vid den tiden. Däremot kan, som HD konstaterar med hänvisning till bland annat 1997 års fall, undantag från huvudregeln förekomma.(3)
NJA 2015 s. 110
I detta mål hade ett antal enfamiljshus uppförts på totalentreprenad av byggbolaget Myresjöhus under åren 1999–2003. För entreprenaderna gällde standardavtalet ABS 95. Husen var uppförda med så kallad enstegstätad fasad vilket, vid tidpunkten för husens uppförande, var en allmänt vedertagen konstruktion.(4) På senare år, särskilt från år 2007 och framåt, hade konstruktionen emellertid visat sig vara alltför riskfylld då det förelåg hög risk för fukt- och mögelskador. Frågan i målet var om fel skulle anses föreligga i entreprenaden genom att entreprenören använde sig av en konstruktion med putsad, enstegstätad fasad.
HD konstaterade att bestämmelserna i ABS 95 bland annat innebär att en beställare alltid har rätt till den standard (det resultat) som denne har haft fog att förutsätta. Vad en beställare med fog kunnat förutsätta beror i sin tur på omständigheterna i det enskilda fallet, till exempel kan kontraktsregleringen ha betydelse. I ABS 95 föreskrivs att den part som har tillhandahållit handlingar jämte däri angivna konstruktioner svarar för riktigheten av dem. Detta innebär enligt HD att en angiven konstruktion ska vara lämplig för sitt avsedda ändamål. Om en vald konstruktion inte är lämplig för sitt ändamål svarar den således inte mot beställarens befogade förväntningar och entreprenören kan då komma att ha ett felansvar, trots att arbetet utförts fackmässigt. Mot denna bakgrund bedömde HD att fel förelåg i entreprenaden på grund av de betydande riskerna för mögel, röta och dålig lukt som den enstegstätade fasadkonstruktionen medförde.
Rättsfallet innebär således att en entreprenör kan ha ett felansvar gentemot en beställare trots att denne följt gängse byggnormer, om konstruktionen i fråga visar sig vara olämplig för sitt avsedda ändamål. Entreprenören har alltså en form av funktionsansvar för konstruktionen.
NJA 2015 s. 1040
Detta mål var en fortsättning på rättsfallet NJA 2015 s. 110, som refererats ovan. I NJA 2015 s. 110 fastslog HD som nämnt att det förelåg fel i entreprenaden då den valda konstruktionen med enstegstätad fasad inte ansågs lämplig för sitt avsedda ändamål. Entreprenadavtalet innehöll emellertid en begränsning av entreprenörens (Myresjöhus) felansvar. Enligt bestämmelsen ansvarade entreprenören efter garantitidens utgång endast för väsentligt fel som har sin grund i entreprenörens vårdslöshet. I och med att garantitiden löpt ut blev den efterföljande frågan i NJA 2015 s. 1040 huruvida felet var väsentligt och huruvida felet hade sin grund i entreprenörens vårdslöshet. I fråga om felets väsentlighet vitsordade Myresjöhus att det aktuella felet var väsentligt. Således återstod enbart frågan om vårdslöshet.
HD anförde inledningsvis att vårdslöshetsbedömningen ska göras mot bakgrund av den föreliggande avtalssituationen och de krav på aktsamhet som kan anses följa av denna. Vidare angavs att kraven på aktsamhet bör ställas högt eftersom en tillämpning av den aktuella ansvarsbegränsningsklausulen skulle innebära att entreprenören inte fullt ut behöver utföra en central del av den prestation som entreprenören har åtagit sig att göra. Därefter konstaterade HD att konstruktionen med enstegstätad fasad, vid tidpunkten för husens uppförande, var förenlig med branschpraxis och användes i stor skala. Dessutom fanns det inget som talade för att Myresjöhus var medvetna om riskerna med konstruktionen.
Däremot skulle förekomsten av fuktskador och liknande problem innebära avsevärda kostnader och svårigheter för en beställare, varför det är rimligt att en entreprenör prövar om det finns sådana risker innan en viss fasadkonstruktion väljs. Det är alltså inte tillräckligt att förlita sig på vad andra gjort eller på det faktum att konstruktionen var allmänt förekommande i branschen. Mot bakgrund av det sagda, samt att det var fråga om uppförande av ett stort antal hus vilket ställer högre krav på aktsamhet, ansåg HD att Myresjöhus borde vidtagit lämpliga åtgärder för att förvissa sig om fasadkonstruktionens lämplighet. I och med att Myresjöhus inte utfört någon egentlig utredningsåtgärd bedömdes bolagets agerande som vårdslöst.
Av detta rättsfall framgår alltså att en entreprenör som väljer en konstruktion som inte är lämplig för sitt avsedda ändamål (entreprenadrättsligt fel), kan anses ha agerat vårdslöst trots att entreprenören följt gängse norm, om entreprenören inte vidtagit någon egen undersökning och gjort egna överväganden avseende den aktuella konstruktionens lämplighet.
NJA 2016 s. 346
Likt Myresjöhusfallen som behandlats ovan rörde NJA 2016 s. 346 ett hus som uppförts med enstegstätad fasad. Huset i fråga var uppfört 1989 och hade förvärvats av säljarna 1995. Huset såldes därefter år 2004 och när köparna år 2011 i sin tur skulle vidareförsälja huset upptäcktes omfattande fuktskador i fasaden. Vid tidpunkten för husets uppförande gällde byggnormen SBN 80. I nämnda byggnorm föreskrevs att ytterväggar, fönster och dörrar ska anordnas så att de erhåller ett erforderligt skydd mot nederbörd och annan fukt. Således föreskrevs ingen särskild metod, utan det var enbart fråga om ett så kallat funktionskrav.(5)
I sin bedömning hänvisade HD till tidigare praxis på området, närmare bestämt NJA 1997 s. 290, NJA 2010 s. 286, NJA 2015 s. 110 och NJA 2015 s. 1040. Därefter konstaterar HD att NJA 2010 s. 286 ger uttryck för en huvudregel som innebär att om gängse tolkning av den för byggnationen gällande byggnormen har följts, anses fastigheten inte avvika från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Vidare angavs att 97 års avgörande utgör ett undantag från huvudregeln, för det fall att en privatperson har förvärvat ett nybyggt småhus, samt att även andra undantag kan förekomma. HD noterade därutöver, sannolikt som en hänvisning till Myresjöhusfallen, att den omständigheten att en entreprenör får svara gentemot beställaren för brister i konstruktionen inte nödvändigtvis medför att den som senare säljer fastigheten ansvarar gentemot köparen för samma brister. Något som utgör ett fel i en entreprenad behöver sålunda inte innebära att fastigheten vid en senare försäljning avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. I det nu aktuella fallet ansåg HD att fastigheten inte avvek från vad köparna med fog kunnat förutsätta vid köpet eftersom konstruktionen med enstegstätade fasader var allmänt godtagen när huset byggdes och överensstämde med gängse tolkning av den gällande byggnormen.
Genom denna dom bekräftades alltså den huvudregel som fastslagits i 2010 års rättsfall, det vill säga att en fastighet inte avviker från vad en köpare med fog kunnat förutsätta vid köpet, om den byggnorm som gällde vid tidpunkten för husets uppförande efterföljts. Noterbart i sammanhanget är att HD, utan närmare prövning, bedömde att konstruktionen uppfyllde byggnormens funktionskrav. Sannolikt ansåg HD att någon närmare prövning inte var påkallad eftersom konstruktionen var allmänt accepterad och vedertagen vid den aktuella tidpunkten.
Utifrån den rättspraxis som redogjorts för ovan kan konstateras att huvudregeln, som etablerades i 2010 års rättsfall och sedermera befästes genom 2016 års rättsfall, är att en fastighet inte kan anses avvika från vad en köpare med fog kunnat förutsätta vid köpet om byggnaden är uppförd i enlighet med vid tidpunkten för uppförandet gällande byggnormer.
Vissa undantag till nämnda huvudregel förekommer emellertid. I 1997 års rättsfall ansågs fel i fastighet föreligga då det rörde sig om en privatperson som förvärvat ett nybyggt hus av ett byggföretag. I fråga om entreprenader fastslogs i Myresjöhusfallen bland annat att fel i entreprenad kan föreligga trots att de byggnormer som gällde vid tidpunkten för entreprenadens utförande efterföljts, om den aktuella konstruktionen inte är lämplig för sitt avsedda ändamål.
Utöver ovan nämnda undantagssituationer kan eventuellt andra undantag bli aktuella. Som exempel kan nämnas att HD i 2010 års rättsfall förefaller ha tagit fasta på det faktum att byggnaden var mer än 20 år gammal när bolaget köpte fastigheten. Mot denna bakgrund kan man tänka sig att byggnadens ålder är en sådan faktor som kan föranleda avsteg från huvudregeln. Även i 1997 års fall förefaller husets ålder haft viss betydelse i bedömningen. I det fallet var det emellertid fråga om en konsumentrelation. Med beaktande av det sagda är det inte otänkbart att även en privatperson som köper ett relativt nytt hus av en annan privatperson, med fog borde kunna förutsätta att huset uppfyller vissa funktionsmässiga krav trots att gängse byggnormer efterföljts vid uppförandet. Med detta sagt är det dock svårt att exakt fastställa vid vilken ålder ett hus kan anses vara så pass nytt att förväntningar av detta slag kan anses befogade.
I och med 2016 års avgörande fastslogs en relativt tydlig huvudregel avseende byggnormernas betydelse vid fel i fastighet. En intressant följdfråga är då om det har skett något avseende rättsutvecklingen sedan nämnda avgörande.
Inledningsvis kan nämnas att frågan inte har behandlats i Högsta domstolen sedan 2016. varför rättsläget inte nämnvärt torde ha förändrats. Däremot har saken berörts i ett antal mål i underinstanserna. Ett av dessa mål är Hovrätten för Västra Sveriges dom i mål T 2481-23 från år 2024, där hovrätten gjorde vissa intressanta uttalanden gällande byggnormer som funktionskrav.
I målet var det fråga om två privatpersoner som förvärvat en fastighet med ett nyproducerat hus av en privatperson. Efter tillträdet noterades ett antal fel i fastigheten. Ett av dessa fel rörde byggnadens fasad och bestod i att huset saknade luftspalt vilket, enligt köparna, hindrade inträngande fukt att ventileras bort från byggandens konstruktion och därigenom medförde en konkret och överhängande risk för fuktskador. Köparna gjorde bland annat gällande att detta utgjorde ett fel då konstruktionen inte är fackmässig och dessutom är i strid med den byggnorm som gällde vid uppförandet av byggnaden. Frågan i hovrätten var således huruvida konstruktionen innebar att fastigheten var behäftad med fel enligt 4 kap. 19 § jordabalken eftersom den annars avvek från vad köparna med fog kunde förutsätta vid köpet.
Hovrätten hänvisade inledningsvis till HD:s uttalande i NJA 2016 s. 346 om att byggregler som utfärdats av myndighet kan ses som en objektiv måttstock på vad som är befogat för en köpare att förvänta sig. Därefter konstaterades att den i målet aktuella byggnormen inte tar ställning till metod, utan enbart föreskriver ett funktionskrav. Normen i fråga angav att fasadbeklädnader ska anordnas så att fukt som kommer utifrån inte kan påverka material och produkter innanför fasadbeklädnaden i sådan utsträckning att högsta tillåtna fukttillstånd överskrids.
Därefter anfördes att även en konstruktion som innebär påtagliga risker för skador på fasadbeklädnad och spikläkt i och för sig kan anses utgöra ett fel enligt 4 kap. 19 § jordabalken. För att så ska vara fallet krävdes enligt hovrätten att konstruktionen avviker från vad som utgör en vedertagen och accepterad uttolkning av Boverkets funktionskrav avseende främst metodval, dvs. för att ett fel ska anses föreligga måste den valda metoden avvika från vad som kan anses vara en accepterad uttolkning av det aktuella funktionskravet. Hovrätten konstaterade därefter att rekommendationer av branschorganisationer, monteringsanvisningar från leverantörer samt vad sakkunniga har för uppfattning kan ge vägledning för bedömningen.
Hovrätten gick följaktligen igenom föreskrifter avseende metodval i de s.k. AMA-reglerna (Allmän material- och arbetsbeskrivning) som utges av det branschägda företaget Byggtjänst AB, föreskrifter från branschorganisationen Svenskt Trä och anvisningar för fasadmontage från tillverkaren. Till sist gick hovrätten även igenom det som framkommit i sakkunnigförhören.
Det fastslogs att ingen av föreskrifterna innehöll något krav på att det ska finnas luftningsläkt mellan spikläkt och isoleringsskikt. Vidare konstaterades att de sakkunniga hade olika uppfattning i frågan om huruvida avsaknaden av luftningsläkt innebar en risk för fuktskador. Således var det inte möjligt att, varken utifrån de relevanta föreskrifterna eller sakkunnigförhören, dra någon säker slutsats kring huruvida avsaknaden av luftningsläkt innebar en risk för fuktskador.
Hovrätten framhöll vidare att för att fastigheten ska anses avvika från vad köparna med fog kunnat förutsätta, bör det stå helt klart att den ifrågasatta konstruktionen inte överensstämmer med funktionskravet i Boverkets byggregler. I förevarande fall ansågs så inte vara fallet, varför köparnas krav i denna del ogillades.
Vilka slutsatser kan då dras av det ovan refererade hovrättsfallet? Enligt vår mening är det främst hovrättens uttalanden om byggnormer som funktionskrav som är av intresse i sammanhanget.
I rättsfallet NJA 2010 s. 286 anförde HD som nämnt att byggreglerna i allt större utsträckning har fått karaktären av funktionskrav och att funktionen kan åstadkommas på olika sätt. Byggreglerna måste därför ses i ljuset av vad som kan anses vara en vedertagen och accepterad uttolkning och tillämpning av dem. Däremot gav HD ingen närmare förklaring till hur detta uttalande skulle förstås, det vill säga hur man i praktiken kan gå till väga för att fastställa huruvida en viss tillämpning kan anses vara en accepterad och vedertagen uttolkning av en funktionsnorm.
I NJA 2016 s. 346 var den aktuella byggnormen utformad som ett funktionskrav som angav att ytterväggar, fönster och dörrar ska anordnas så att de erhåller ett erforderligt skydd mot nederbörd och annan fukt. HD bedömde, utan någon närmare prövning, att konstruktionen i fråga uppfyllde funktionskravet. Sannolikt grundade sig den bedömningen i att det aktuella metodvalet med enstegstätad fasadkonstruktion var allmänt vedertaget vid tidpunkten för uppförandet och således, vid den tidpunkten, även ansågs uppfylla funktionskravet. Fortfarande återstod emellertid frågan om hur man i praktiken bedömer huruvida ett visst metodval utgör vedertagen och accepterad uttolkning av en byggnorm. Vad som dock står klart utifrån de ovan refererade rättsfallen är att bedömningen är annorlunda om det rör sig om en byggnorm som uttryckligen föreskriver ett visst metodval än om det rör sig om en funktionsbaserad norm.
I hovrättsfallet konstaterades att för att ett fel ska anses föreligga måste den valda metoden avvika från vad som kan anses vara en accepterad uttolkning av det aktuella funktionskravet. För att fastställa detta undersökte HD vad andra källor föreskrev om metodval. Till dessa källor hörde föreskrifter utfärdade av branschorganisationer, föreskrifter från tillverkare samt sakkunnigutlåtanden. Domstolen gav således vägledning kring vilka faktorer som kan beaktas i bedömningen av huruvida ett visst metodval kan anses vara en vedertagen och accepterad uttolkning av ett funktionskrav.
I det aktuella fallet kom hovrätten som bekant fram till att metodvalet inte avvek från byggnormens funktionskrav. Vidare konstaterade hovrätten att för att komma till slutsatsen att en fastighet avviker från vad köparna med fog kunnat förutsätta bör det stå helt klart att den ifrågasatta konstruktionen inte är i överensstämmelse med det aktuella funktionskravet. Det förefaller således vara ett högt ställt krav för att ett visst utförande ska anses avvika från en funktionsbaserad norm. Det återstår att se vad som i praktiken krävs för att en sådan avvikelse ska vara för handen.
På detta tema kan även nämnas att Boverkets byggregler undergår en revidering som innebär att reglerna i högre utsträckning kommer att formuleras som funktionskrav i stället för detaljkrav. Dessutom kommer de allmänna råden att tas bort. Revideringen föreslås träda i kraft 2025. För byggnormsfallen kan denna revidering innebära att rättstillämparen kommer att ställas inför mer komplexa bedömningar, eftersom det torde krävas en individuell bedömning i varje enskilt fall för att avgöra huruvida ett visst metodval avviker från den aktuella, funktionsbaserade, byggnormen.
Det övergripande syftet med denna expertkommentar var att utreda byggnormernas betydelse för felbedömningen enligt 4 kap. 19 § JB avseende dolda fel. En central frågeställning i sammanhanget är hur felbedömningen påverkas av att ett hus visserligen uppförts i enlighet med vid tidpunkten gällande byggnorm, men senare uppvisar skador som uppkommit till följd av att byggnormen visat sig vara bristfällig. Även denna fråga har behandlats ovan.
Utgångspunkten för felbedömningen avseende dolda fel är vad en köpare med fog kunnat förutsätta vid köpet. För att fastställa vad en köpare med fog kunnat förutsätta vid köpet kan byggnormer utgöra ett av flera hjälpmedel. Byggnormerna kan i princip ses som en objektiv måttstock på vad som är befogat för fastighetsköpare att förvänta sig gällande byggnadens konstruktion.
Avseende byggnormernas betydelse för felbedömningen har en huvudregel växt fram genom rättspraxis, med innebörden att en fastighet inte ska anses avvika från vad en köpare med fog kunnat förutsätta vid köpet, om den byggnorm som gällde vid tidpunkten för husets uppförande efterföljts. En säljare kan således, i normalfallet, freda sig med att ett hus är byggt i enlighet med den vid tidpunkten för husets uppförande gällande byggnormen.
I undantagsfall kan dock en säljare bära felansvar trots att den byggnorm som gällde vid tidpunkten för husets uppförande efterföljts. Detta gäller exempelvis då det är fråga om en privatperson som förvärvat ett nybyggt hus av ett byggföretag eller, avseende entreprenader, om den aktuella konstruktionen inte är lämplig för sitt avsedda ändamål. Även andra undantag kan emellertid förekomma.
En intressant delfråga är hur olika typer av byggnormer bör behandlas, närmare bestämt funktions- respektive metodbaserade normer. I NJA 2010 s. 286 anförde HD att byggreglerna i allt större utsträckning har fått karaktären av funktionskrav och att man därför måste se reglerna i ljuset av vad som kan anses vara en vedertagen och accepterad uttolkning och tillämpning av dem. Hur man i praktiken kan gå till väga för att fastställa huruvida en viss metod kan anses vara en accepterad och vedertagen uttolkning av en funktionsbaserad norm besvarades emellertid inte. Däremot berördes frågan i Hovrätten för Västra Sveriges dom i mål T 2481-23 där det konstaterades att föreskrifter från branschorganisationer och tillverkare, liksom sakkunnigas uppfattning, kan vara vägledande i bedömningen av huruvida ett visst metodval kan anses vara en vedertagen och accepterad uttolkning av ett funktionskrav. Därutöver anfördes att för att en fastighet ska anses avvika från vad en köpare med fog kunnat förutsätta bör det stå helt klart att den aktuella konstruktionen (metodvalet) inte är i överensstämmelse med det aktuella funktionskravet.
Avslutningsvis kan noteras att den pågående revideringen av Boverkets byggregler sannolikt kommer att medföra att felbedömningar i förhållande till byggnormer blir ännu mer aktuella och oftare kan bli föremål för tolkningssvårigheter och tvister.