Landahls medarbetare Susanne Falk har skrivit en expertkommentar i Blendow Lexnova där hon skriver om ändringar i lagen om ekonomiska föreningar.
Vi som arbetar med bostadsrättsfrågor önskar ofta många ändringar och nya regleringar i bostadsrättslagen (1991:614). Lagen är som bekant inte alltid så tillämpbar på hur vi ser på vårt boende på 2000-talet. I februari 2016 tog riksdagen beslut om ändringar i lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar (FL) vilka har blivit gällande från och med den 1 juli 2016. FL är delvis tillämplig för bostadsrättsföreningar som alltså berörs av vissa av lagändringarna. De nya lagreglerna fanns inte med på min lista över önskvärda förbättringar för bostadsrättsföreningar. Även om de ändringar som nu skett inte är så omfattande eller omvälvande så behöver vi hålla oss uppdaterade på vilka de är, något som denna artikel avser att bidra med. Observera att artikeln endast tar upp de ändringar i FL som berör bostadsrättsföreningar.
De ändringar och förtydliganden som skett är kortfattat och huvudsakligen följande:
– Reglering av när elektronisk hantering kan tillämpas avseende kallelser och annan information till medlemmarna även när lagen anger skriftlig information (1:8 FL). Kallelse/information kan ske elektroniskt under förutsättning att föreningsstämman beslutat om det, föreningen har tillförlitliga rutiner för att nå medlemmarna och mottagaren har samtyckt till förförandet. Ett lämnat samtycke kan återkallas. Det krävs även att stadgarna inte anger skriftlighet, i så fall måste stadgarna följas. Om varken lag eller stadgar uppställer krav på skriftlighet kan föreningen skicka kallelser och information elektroniskt utan att uppfylla kraven i lagparagrafen.
– Förtydligande kring medlemsförteckningen (3:9, 3:9 a, 3:9 b FL). Det framgår numera vad ändamålet med medlemsförteckningen är. Den utgör ett underlag för att föreningen, medlemmarna och andra ska kunna bedöma medlemsförhållandena i föreningen. Förtydligandena avser: Upprättandet (när), förandet (vilka uppgifter som ska tas in, t.ex. medlemmens inträde i föreningen) samt bevarandet av medlemsförteckningen (arkiveringsskyldighet). Förteckningen ska bevaras så länge föreningen består och sju år från upphörande av föreningen. Om föreningen går över till elektronisk hantering ska de skriftliga uppgifterna sparas i sju år. Elektroniska uppgifter som tas bort ska bevaras i sju år. Vidare förtydligas hur förteckningen ska hållas tillgänglig, att föreningen inte får ta ut avgift för att utfärda medlemsbevis, revisorns roll att kontrollera medlemsförteckningen samt föreningens personuppgiftsansvar.
– Klargörande i lagtexten att styrelsen är skyldig att fortlöpande bedöma föreningens ekonomiska situation. Om delegation sker till viss ledamot eller annan ska delegationen ske med omsorg och en fortlöpande kontroll ska ske så att uppgifterna utförs korrekt. (6:6 FL)
– Styrelseledamots jäv (6:13 FL) utvidgas till att avse även avtal mellan föreningen och en juridisk person som ledamoten ensam eller tillsammans med någon annan får företräda.
– Närvarorätt och rösträtt. Medlemmen har en uttrycklig rätt att närvara, yttra sig och rösta på stämman (7:2 FL). Det är möjligt att i stadgar reglera när en medlem har rätt att rösta, men skälen att neka någon att rösta ska vara objektivt godtagbara. Rösträtten skulle t.ex. kunna villkoras av att insats eller andra avgifter som följer av stadgarna är betalda (7:3 FL).
– Var föreningsstämman kan hållas (7:13 FL). Stämma ska hållas där styrelsen har sitt säte, men genom stadgar kan bestämmas att stämman ska eller kan hållas på annat ort i Sverige eller av styrelsen anvisad ort inom det geografiska verksamhetsområdet. Om extraordinära omständigheter föranleder detta ska stämman kunna hållas var som helst oavsett vad som framgår av stadgarna.
– Kallelsetiden till ordinarie föreningsstämma är numera enligt lag sex till fyra veckor och till extra föreningsstämma sex till två veckor. Om extra föreningsstämma genomförs för beslut om stadgeändring, fusion eller likvidation ska kallelsetiden dock vara sex till fyra veckor. Det är möjligt att genom stadgar reglera att kallelsetiden till både ordinarie- och extra föreningsstämma ska vara sex till två veckor (7:16, 7:17 FL).
– Begreppet årsstämma införs (7:9 FL). (Till skillnad från andra ordinarie föreningsstämmor som föreningen kan uppta i stadgarna, se prop. 1986:1987:7 s. 121.)
– Stämmans öppnande. Styrelseordföranden eller den styrelsen beslutat öppnar stämman. Om val av stämmoordföranden ska ske genom omröstning måste röstlängden fastställas av den som öppnat stämman (7:25 FL, 7:26 FL).
– Utomståendes rätt att närvara på stämman (7:8 FL). Utgångspunkten i lagen är att ingen utomstående får närvara på stämman med mindre än att samtliga röstberättigade på stämman är ense om detta. Däremot är det möjligt att i stadgarna ange att annan får närvara utan sådant beslut.
– Uttryckligt förbud mot att styrelsen utser ledamot (6:1 FL).
– Likhetsprincipen förtydligas såtillvida att ledamot inte får följa en anvisning av stämman eller annat föreningsorgan om den är i strid mot FL, tillämplig lag om årsredovisning eller stadgar. Detta har gällt tidigare men nu kompletterat med hänvisning till årsredovisningslagen i anledning av att vissa regler flyttats till denna.
– Revisionshandlingar. Styrelsen ska lämna årsredovisning till revisorn sex veckor före årsstämman, 8:2 årsredovisningslagen (1995:1554). Revisorn ska därefter återlämna handlingarna till styrelsen senast tre veckor före stämman (8:13 FL) och styrelsen ska hålla årsredovisningen tillgänglig för medlemmarna två veckor innan stämman. Kopior av handlingarna ska genast, och utan kostnad för mottagaren, skickas med post till de medlemmar och innehavare av förlagsandelar som begär det och uppger sin adress (7:22 FL).
– Begäran från medlem om information (7:28-31 FL). Styrelsen ska, om den inte vill lämna ut information, omedelbart meddela medlem detta och om medlem så begär ska styrelsen inom två veckor lämna information till revisorn som i sin tur inom två veckor ska avge yttrande till styrelsen varvid styrelsen ska hålla yttrandet tillgängligt för medlemmarna. Yttrandet ska även skickas till den medlem som begär det.
– Kompetensöverskridande (6:14 FL). Rättshandling ska inte gälla mot föreningen om ledamot agerat i strid mot föreningsorganens behörighet (kan göra) enligt FL, dvs. om t.ex. stämman skulle fattat beslut, eller om ledamot agerat utanför legala befogenhetsinskränkningar (får göra), t.ex. jäv hindrar och föreningen kan visa att motpart visste/borde vetat.
– Numera finns en möjlighet att föra skadeståndstalan mot ledamöter i fem år istället för tre år (13:5 FL).
– Kapitalskydd och värdeöverföringsregler innebär att mottagaren – om en olaglig värdeöverföring skett – ska ha en återbäringsskyldighet och ett bristtäckningsansvar.
– Fusionsregler (12 kap. FL) ändras avseende bland annat kallelse till okända borgenärer, varvid både överlåtande och övertagande borgenärer kan behöva kallas, och stämma kan behöva genomföras i båda föreningarna. Vidare behöver inte fusionsplanen alltid registreras och kungöras.
– Övergångsregler. Om stadgarna strider mot lag har föreningen på sig till föreningsstämma 30 juni 2018 att lägga fram nya stadgar. För beslut fattade före 1 juli 2016 gäller äldre bestämmelser.
Sammanfattningsvis kan noteras att de flesta föreningar behöver uppdatera sina stadgar. Det är dock ganska få ändringar som behöver ske eftersom stadgar normalt inte tar upp all lagtext.
De ändringar som behöver göras, eftersom de vanligen regleras i stadgar, är framförallt följande.
– Kallelsetiden till föreningsstämman. Till ordinarie föreningsstämma är kallelsetiden efter lagändringen sex till fyra veckor, om inte stadgar anger att två veckor är tillräckligt. Till extra föreningsstämma gäller enligt lag sex till två veckor, men vid stadgeändring, fusion och likvidation gäller sex till fyra veckor. I de senare tre fallen kan stadgarna ange två veckor och då gäller det.
– Tillhandahållandet av årsredovisningen. Styrelsen ska ge revisorn årsredovisningen sex veckor före årsstämman. Revisorn ska sedan lämna handlingarna åter till styrelsen tre veckor före stämman och handlingarna ska vara tillgängliga för medlemmarna två veckor före stämman.
– Turordningen avseende de obligatoriska punkterna på stämman kan också behöva ändras eftersom röstlängden ska fastställas av den som öppnar stämman om stämmoordföranden ska väljas av stämman.
Det föreningen vidare kan överväga att lägga till/ändra är var stämman – utöver där styrelsen har sitt säte - kan genomföras, i vilken situation utomstående får närvara på stämman och vem juridisk person som är medlem i föreningen får anlita som ombud på stämma.
När stadgarna ändock uppdateras kan de föreningar som ännu inte hunnit ändra dem, vad gäller möjligheterna att ta ut avgift för andrahandsuthyrning och när tillstånd ska lämnas för andrahandsuthyrning, passa på att ändra detta samtidigt.
En bostadsrättsförening har som bekant sedan den 1 juli 2014 rätt att ta ut en avgift för administrationen med att ge tillstånd för andrahandsuthyrning om det anges i stadgarna. Stadgarna ska ange vad avgiften får uppgå till per år dock maximalt tio procent av det prisbasbelopp som gäller enligt socialförsäkringsbalken. Om en lägenhet upplåts i andra hand under en del av ett år, beräknas den högsta tillåtna avgiften för andrahandsupplåtelsen efter det antal kalendermånader som lägenheten är upplåten. Det är sedan styrelsen som beslutar om avgiften tas ut eller inte. Detta behöver alltså regleras i stadgarna för att kunna tillämpas i föreningen.
Sedan den 1 juli 2014 gäller att en bostadsrättshavare bara behöver ha skäl, till skillnad från tidigare då det skulle föreligga beaktansvärda skäl, för att få hyra ut i andra hand. I detta fall gäller lagen före stadgarna, om stadgarna anger något annat, men det är opraktiskt att ha stadgar som inte följer lag.
Det kan noteras att de flesta ändringar som skedde den 1 juli 2016 omfattade 7 kap. i FL, som även har nya paragrafer, vilket innebär att lagregler hamnat i nya paragrafer och att hänvisningar i stadgar och andra dokument numera kanske sker fel och därför behöver uppdateras.
Slutligen en påminnelse - glöm inte att den kortaste kallelsetiden för att ändra stadgarna kommer vara fyra veckor om inte stadgarna redan nu har en lydelse som gör att undantaget i lagen - två veckor - kan tillämpas. Och liksom tidigare gäller att kallelse till den andra stämman inte får ske innan den första genomförts och därtill måste det i den andra kallelsen anges vad beslutet på den första stämman blev.
Nu ser vi fram emot 2017 och stora förändringar i bostadsrättslagen. Tips till tomten är att önskelistan kvarstår i sin helhet.